مطالبه حق کسب و پیشه بعد از استقرار رابطه استیجاری فیمابین خریدار و مستاجر سابق ملک تجاری

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۹۰/۰۹/۲۳
برگزار شده توسط: استان قم/ شهر قم
موضوع
مطالبه حق کسب و پیشه بعد از استقرار رابطه استیجاری فیمابین خریدار و مستاجر سابق ملک تجاری
پرسش
شخص (الف) ملک تجاری را به (ب) فروخته است (این ملک قبلاً مستاجر داشته که توسط (الف) به لحاظ نیاز شخصی وی تخلیه شده است). پس از انجام معامله و تصرف مشتری، مستاجر قبلی با داشتن حکمی از دادگاه مبنی بر نقض حکم تخلیه قبلی به مالک فعلی (آقای ب) مراجعه و ملک را تصرف می کند. مدتی نیز آقای (ب) از وی اجاره دریافت می کند. پس از مدتی مستاجر، ملک را بدون اجازه آقای (ب) به شخصی دیگر منتقل می کند که در نهایت آقای (ب) حکم تخلیه ملک را از دادگاه درخواست و حکم تخلیه صادر میشود. ولی یک دوم حق کسب و پیشه را آقای (ب) به متصرف پرداخت می کند. آقای (ب) درخواستی مبنی بر مطالبه مبلغ پرداختی به مستاجر (یک دوم حق کسب و پیشه) به طرفیت آقای (الف) تقدیم دادگاه کرده است، دادگاه چه تکلیفی دارد؟
نظر هیئت عالی
بعد از استقرار رابطه استیجاری فیمابین شخص (ب) و مستاجر سابق ملک، آقای (ب) به استناد و ادعای تخلف مستاجر از شرایط اجاره مبنی بر انتقال منافع مورد اجاره به غیر، دعوای تخلیه عین مستاجره را طرح و اقامه کرده است که این امر به روشنی بر قبول و تأیید رابطه استیجاری بین خود به عنوان قائم مقام موجر سابق (الف) با مستاجر دلالت می کند. بنابراین مالک فعلی حق مراجعه به مالک قبلی (موجر اولیه) را در وضعیت فعلی ندارد و نظریه اول که مفاداً متضمن این معنا است تأیید میشود.
نظر اتفاقی
نظر اول: آقای (ب) یعنی خریدار، خود با مستاجر اولی توافق کرده و مدتی مال الاجاره را از وی دریافت و پس از انتقال مغازه به غیر با حکم دادگاه و پرداخت یک دوم حق کسب و پیشه، حکم تخلیه مغازه را از دادگاه اخذ کرده است. آقای (ب) حق مراجعه به آقای (الف) را جهت مطالبه یک دوم حق کسب و پیشه پرداختی ندارد. اگر هم قائل باشیم که حق فسخ معامله را داشته به لحاظ اینکه پس از پیدا شدن عیب، ایشان از حق فسخ خویش استفاده نکرده و با مستاجر توافق کرده و مدتی مال الاجاره دریافت میکرده است؛ لذا اکنون حق فسخ و مراجعه به آقای (الف) را نخواهد داشت.
نظر دوم: بعد از تخلیه یعنی بعد از معامله آقای (الف) و (ب) عیب حاصل شده و عیبی که حادث شده در زمان مالکیت (ب) حاصل شده است؛ لذا آقای (ب) حق مراجعه به آقای (الف) را دارد.
نظر سوم: باید ملاحظه کرد که ورود مستاجر در چه زمانی اتفاق افتاده است. اگر در آن زمان، مالک ملک آقای (ب) بوده است پس هیچ ارتباطی به آقای (الف) ندارد و مالک قبلی مسئول نیست. اما اگر قرار بود ملک را مطلق و بدون مستاجر بخرد و بعداً مستاجر با در دست داشتن حکم جدید از دادگاه وارد ملک شده است پس مالک قبلی باید پاسخگو باشد اما نه به عنوان مطالبه یک دوم حق کسب و پیشه؛ بلکه مکلف به پرداخت خسارت یعنی مابه التفاوت خسارت ملک بدون مستاجر و با مستاجر به آقای (ب) است. پس میتواند مابه التفاوت را مطالبه کند.