قانون حاکم بر قرار دادهای عادی اجاره که طبق شرایط مقرر در ماده ۲ قانون روابط موجر ومستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ تنظیم نشده باشد

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۰/۰۲/۰۱
برگزار شده توسط: استان فارس/ شهر شیراز
موضوع
قانون حاکم بر قرار دادهای عادی اجاره که طبق شرایط مقرر در ماده ۲ قانون روابط موجر ومستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ تنظیم نشده باشد
پرسش
چنانچه قرارداد اجاره، بر طبق شرایط مقرر در ماده ۲ قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶، تنظیم نشده باشد و تاریخ انعقاد قرارداد بعد از لازم الاجرا شدن قانون مذکور باشد، قرارداد مذکور تابع کدام قانون است؟
نظر هیئت عالی
با توجه به عموم و اطلاق ماده ۱ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، قرارداد تنظیمی، تابع قانون روابط موجر و مستاجر اخیرالتصویب میباشد. از حیث درخواست تخلیه چنانچه به شرایط ماده ۲ قانون مذکور، عمل نشده باشد رسیدگی به دعوای تخلیه به علت انقضای مدت در محاکم عمومی امکانپذیر است. نظر اکثریت در استنباط از ماده ۱۳ قانون یاد شده و نسخ ضمنی شناختن قوانین موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲ صحیح نیست زیرا قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، ناظر به عقود اجارهای است که از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، به اجاره واگذار شود و شامل اماکنی که قبل از لازم الاجرا شدن قانون مذکور به اجاره واگذار شده نمی شود. به عبارت دیگر با صراحت ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶/۵/۱۶ مبنی بر اینکه «اماکنی که قبل از تصویب این قانون، به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و مشمول مقررات حاکم برآن خواهد بود.» نظر قانونگذار، به وضوح ناظر به قرارداد های اجارهای که بعد از لازم الاجرا شدن قانون، برای اولین بار به اجاره واگذار میشود و شامل اماکنی که مسبوق به سابقه اجاره قبلی است نمی شود.
نظر اکثریت
با توجه به اینکه در ماده ۱ قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ آمده است که از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاههای دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آنچه با قرارداد رسمی یا عادی منعقد میشود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود و از طرفی برابر ماده ۱۳ همان قانون، کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو شده است، اجاره نامه های مربوط به اماکن استیجاری که دارای شرایط مقرر در قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ نباشند، تابع مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهند بود.
چون ماده یک قانون مارالذکر اماکن استیجاری را تابع سه چیز دانسته است، ۱. قانون مدنی ۲. قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ شرایط مقرر بین موجر و مستاجر پس اگر قراردادی تابع قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ نباشد طبیعی است که تابع مقررات دیگر مندرج در ماده ۱ خواهد بود که قانون مدنی و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر میباشد، ضمناً قوانین موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲ نسخ ضمنی شده است.
نظر اقلیت
با توجه به اینکه در ماده ۲ قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ برای اینکه قراردادی مشمول قانون فوق الذکر قرار گیرد، ضوابطی را مقرر نموده است که باید در هنگام تنظیم سند عادی اجاره رعایت شود، در صورت عدم رعایت ضوابط مذکور قانون موجر و مستاجر بر قراردادی که بدون رعایت ضوابط تنظیم شده باشد حاکم نخواهد بود و طبعاً قوانین قبلی، یعنی قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲ حسب مورد بر اجاره اماکن تجاری و مسکونی حاکم خواهد بود. مضافاً اینکه قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶، مقرراتی را وضع نموده که استثنایی است و با اصول حاکم بر رسیدگی به دعاوی مطابقت ندارد و در مورد استثنا به قدر باید اکتفا نمود و قدر متیقن این است که مقررات موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶، در مورد قراردادهایی که بدون رعایت ضوابط مندرج در ماده ۲ قانون مذکور تنظیم شده است حکومت ندارد و در مانحنفیه حاکمیت قوانین سابق ادامه دارد.