صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۰/۰۲/۰۱
برگزار شده توسط: استان فارس/ شهر شیراز
موضوع
قانون حاکم بر قرار دادهای عادی اجاره که طبق شرایط مقرر در ماده ۲ قانون روابط موجر ومستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ تنظیم نشده باشد
پرسش
چنانچه قرارداد اجاره، بر طبق شرایط مقرر در ماده ۲ قانون موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶، تنظیم نشده باشد و تاریخ انعقاد قرارداد بعد از لازمالاجرا شدن قانون مذکور باشد، قرارداد مذکور تابع کدام قانون است؟
نظر هیئت عالی
با توجه به عموم و اطلاق ماده ۱ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، قرارداد تنظیمی، تابع قانون روابط موجر و مستأجر اخیرالتصویب میباشد. از حیث درخواست تخلیه چنانچه به شرایط ماده ۲ قانون مذکور، عمل نشده باشد رسیدگی به دعوای تخلیه به علت انقضای مدت در محاکم عمومی امکانپذیر است. نظر اکثریت در استنباط از ماده ۱۳ قانون یاد شده و نسخ ضمنی شناختن قوانین موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲ صحیح نیست زیرا قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، ناظر به عقود اجارهای است که از تاریخ لازمالاجرا شدن این قانون، به اجاره واگذار شود و شامل اماکنی که قبل از لازمالاجرا شدن قانون مذکور به اجاره واگذار شده نمیشود. به عبارت دیگر با صراحت ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶/۵/۱۶ مبنی بر اینکه «اماکنی که قبل از تصویب این قانون، به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و مشمول مقررات حاکم برآن خواهد بود.» نظر قانونگذار، به وضوح ناظر به قراردادهای اجارهای که بعد از لازمالاجرا شدن قانون، برای اولین بار به اجاره واگذار میشود و شامل اماکنی که مسبوق به سابقه اجاره قبلی است نمیشود.
نظر اکثریت
با توجه به اینکه در ماده ۱ قانون موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ آمده است که از تاریخ لازمالاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاههای دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آنچه با قرارداد رسمی یا عادی منعقد میشود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود و از طرفی برابر ماده ۱۳ همان قانون، کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو شده است، اجارهنامههای مربوط به اماکن استیجاری که دارای شرایط مقرر در قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ نباشند، تابع مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهند بود.
چون ماده یک قانون مارالذکر اماکن استیجاری را تابع سه چیز دانسته است، ۱. قانون مدنی ۲. قانون موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ شرایط مقرر بین موجر و مستأجر پس اگر قراردادی تابع قانون موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ نباشد طبیعی است که تابع مقررات دیگر مندرج در ماده ۱ خواهد بود که قانون مدنی و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر میباشد، ضمناً قوانین موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲ نسخ ضمنی شده است.
نظر اقلیت
با توجه به اینکه در ماده ۲ قانون موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ برای اینکه قراردادی مشمول قانون فوقالذکر قرار گیرد، ضوابطی را مقرر نموده است که باید در هنگام تنظیم سند عادی اجاره رعایت شود، در صورت عدم رعایت ضوابط مذکور قانون موجر و مستأجر بر قراردادی که بدون رعایت ضوابط تنظیم شده باشد حاکم نخواهد بود و طبعاً قوانین قبلی، یعنی قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲ حسب مورد بر اجاره اماکن تجاری و مسکونی حاکم خواهد بود. مضافاً اینکه قانون موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶، مقرراتی را وضع نموده که استثنایی است و با اصول حاکم بر رسیدگی به دعاوی مطابقت ندارد و در مورد استثنا به قدر باید اکتفا نمود و قدر متیقن این است که مقررات موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶، در مورد قراردادهایی که بدون رعایت ضوابط مندرج در ماده ۲ قانون مذکور تنظیم شده است حکومت ندارد و در مانحنفیه حاکمیت قوانین سابق ادامه دارد.