قابل اعمال نبودن مهلت سه ماهه مقرر در قانون روابط موجر ومستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ برای پرداخت حق کسب وپیشه در قانون مصوب ۱۳۷۶

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۹۰/۰۴/۰۲
برگزار شده توسط: استان گلستان/ شهر گنبدکاووس
موضوع
قابل اعمال نبودن مهلت سه ماهه مقرر در قانون روابط موجر ومستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ برای پرداخت حق کسب وپیشه در قانون مصوب ۱۳۷۶
پرسش
براساس ماده ۲۸ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶/۵/۲: «در مواردی که حکم تخلیه عین مستاجره با پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت صادر و قطعی میشود موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، وجه معینه را… [ پرداخت کند]… والا حکم مزبور ملغیالاثر خواهد بود…». آیا در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت سرقفلی، به استناد قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۲۶/۵/۷۶ صادر میشود نیز می توان برای اعتبار حکم، مدتی قائل شد؟
نظر هیئت عالی
با توجه به تبصره ۲ ماده ۶ قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ نظر به اینکه قانونگذار دریافت سرقفلی به نرخ عادله روز در زمان تخلیه را عنوان کرده است و از طرف دیگر تسری مقررات قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ به اجاره نامه های تنظیمی بعد از لازم-الاجرا شدن قانون صدرالذکر مجوزی ندارد؛ لذا در شیوه دادرسیِ دعاوی تخلیه مشمول قانون اخیرالتصویب، باید مقید به تفاوت دادرسی بوده و در چنین پرونده هایی در زمان دادرسی، تعیین میزان سرقفلی صورت نگیرد؛ ضمن اینکه مهلت مذکور وجود ندارد. دستور تبصره ماده ۱۹ قانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب ۱۸/۱/۸۱ نیز میتواند در صورت تعیین سرقفلی در زمان رسیدگی به دعوی تخلیه با مضی زمان در تعارض با حقوق مستاجر قرار گیرد؛ لذا با وجود سایر شرایط، حکم تخلیه صادر و در حکم قید خواهد شد که به لحاظ استحقاق مستاجر به دریافت سرقفلی در زمان اجرای حکم تخلیه، میزان سرقفلی در واحد اجرای احکام با ارجاع قاضی مجری حکم به کارشناس، معین خواهد شد.
نظر اکثریت
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ از قوانین خاص است و حکم مقرر در ماده ۲۸ آن راجع به محدودیت اعتبار احکام تخلیه با پرداخت حق کسب و پیشه، بر احکام تخلیه صادره به استناد قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۲۶/۵/۷۶ تسری نمییابد. اما چنانچه از تاریخ قطعیت حکم تخلیه به استناد قانون ۷۶ تا زمان اجرای آن، مدت زمان مدیدی سپری شود و به همین دلیل ارزش پول تنزل یابد، از آنجا که براساس تبصره ۱ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر۲۶/۵/۷۶: «مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد»؛ در حین اجرای حکم (بعد از صدور اجراییه) می توان مجدداً قیمت عادله روز سرقفلی را برآورد کرد.
نظر اقلیت
اعتقاد به محدود نبودن اعتبار احکام تخلیه با سرقفلی به زمان معین، این تالی فاسد را در پی خواهد داشت که موجر با حکم تخلیهای که سالها از زمان قطعیت آن گذشته و با همان سرقفلی تعیینی در زمان صدور حکم، بتواند ملک استیجاری را تخلیه کند؛ در حالی که ارزش سرقفلی ملک در طی این مدت (از زمان قطعیت حکم تا زمان اجرا) ممکن است چندین برابر شده باشد و آنچه بعد از مدت مدید به مستاجر داده میشود، ارزشی به مراتب کمتر از وجه زمان صدور حکم را دارا باشد. برای احتراز از این نتیجه خلاف مبانی عقلی و انصاف باید گفت که: قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶، بر رابطه استیجاری اماکن تجاری حاکم بوده و با توجه به اینکه در ماده ۱۳ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۷۶، فقط قوانین مغایر ملغی اعلام شده است، بر اساس اصل فقهی استصحاب، قواعد و نصوصی از قانون مصوب ۵۶ که در قانون ۷۶ در مورد آنها به سکوت برگزارشده، کماکان لازم الاتباع و معتبر هستند و همانطور که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب و پیشه تا سه ماه از زمان قطعیت معتبر است، اعتبار حکم تخلیه با پرداخت سرقفلی نیز محدود به همین مدت است.