قابل ابطال بودن سند رسمی موحر با وجود مبایعه نامه تنفیذ شده مقدم

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۹۰/۰۸/۰۸
برگزار شده توسط: استان خراسان شمالی/ شهر بجنورد
موضوع
قابل ابطال بودن سند رسمی موحر با وجود مبایعه نامه تنفیذ شده مقدم
پرسش
خواهان ها دو برادر هستند که به طرفیت پدر و خواهرشان، دادخواستی به خواسته ابطال سند رسمی چهاردانگ ملکی و نیز الزام به تنظیم سند رسمی همین چهاردانگ را به نام خود تنظیم کرده و بیان داشته اند: خوانده ردیف اول (پدرشان)، ملک خود را به نام سه فرزندش (خواهان ها و خوانده ردیف دوم) و هر یک به میزان دو دانگ، طی مبایعهنامههایی واگذار کرده است و به منظور انجام تشریفات اداری، وکالتنامه رسمی به خوانده ردیف دوم میدهد که نامبرده از این امر سوء استفاده کرده و با وکالت اعطایی، چهاردانگ را به نام خود منتقل و ثبت می کند. از آنجا که به موجب رای شورای حل اختلاف، دو فقره مبایعه نامه خواهان ها که هر کدام دو دانگ را از پدرشان خریداری کرده اند، مورد تأیید و تنفیذ قرار گرفته و خوانده ردیف اول نیز، مدعی مراتب ادعایی را تأیید کرده است آیا به استناد تنفیذ مبایعهنامههای خواهان ها و نیز تصدیق خوانده بر واگذاری چهاردانگ به ایشان، دعوی مقرون به صحت است و می توان حکم به ابطال سند رسمیِ خوانده ردیف دوم و نیز الزام مشارٌالیها به انتقال آن در حق خواهان ها صادر کرد؟
– توضیح:
الف) مورد وکالت اعطایی، حق فروش ملک به هر فردی حتی به وکیل است.
ب) تاریخ مبایعه نامه خواهان ها، قبل از وکالت مذکور بوده است.
نظر هیئت عالی
نشست قضایی (۵) مدنی: با توجه به تنفیذ صحت قولنامههای ابرازی خواهان ها که تاریخ تنظیم آنها (انجام معامله موضوع دعوی) مقدم بر تاریخ تنظیم وکالتنامه خوانده ردیف اول و متعاقباً صدور سند انتقال رسمی بر اساس وکالتنامه مذکور، مستنداً به ماده ۱۲۹۱ قانون مدنی که مصرح است اسناد عادی در دو مورد اعتبار سند رسمی را داشته و درباره طرفین و وراث و قائم مقام آنان معتبر است و بند ۱ این ماده که بیان داشته: «اگر طرفی که سند بر علیه او اقامه شده صدور آن را از منتسبالیه تصدیق کند…»؛ بنابراین در مانحنفیه، قولنامههایی را که فروشنده در مرجع قضایی (شورای حل اختلاف) تنفیذ و تأیید کرده به استناد ماده مارالذکر دارای اعتبار سند رسمی است که با معتبر بودن قولنامههای مذکور و اینکه با فرض مقدم بودن تاریخ تنظیم بر قولنامه و سند رسمی، فروشنده (مالک اولیه و پدر خواهان ها و خوانده ردیف اول) مالکیتی در چهاردانگ ملک مورد دعوی نداشته تا بتواند آن را به موجب وکالتنامه و سند رسمی به خوانده ردیف دوم انتقال دهد. بنابراین، با وجود قولنامههای مذکور که دارای اعتبار اسناد رسمی است، سند رسمی انتقال ثانوی قابل ابطال خواهد بود. لذا هر کدام از نظریههای ابرازی تا آنجا که با این نظر انطباق داشته باشد مورد تأیید است.
نظر اتفاقی
نظر اول: رای دادگاه بدوی بر ابطال سند رسمی صحیح است؛ زیرا با توجه به اینکه پدرِ خواهان ها به عنوان مالک اولیه ملک به فروش املاک به نحو ادعایی به فرزندانش اقرار کرده و اینکه مبایعهنامههای مذکور نیز تنفیذ شده است و اینکه محرز شده بیعهای عادی، مقدم بر تاریخ وکالتنامه بوده و آن منجر به صدور سند رسمی شده باشد از مصادیق ماده ۱۸ و خلاف شرع بودن آن محرز میشود. بنابراین، موجبی برای عقد وکالت نبوده و رای بر ابطال سند رسمی صحیح است.
نظر دوم: اصل بر اعتباربخشی به اسناد رسمی است و قضات باید بر اساس قوانین عمل کنند. در قوانین موضوعه، وقتی بحث سند رسمی و عادی مطرح باشد، قانون از سند رسمی که با جری تشریفات صادر شده حمایت می کند. در ثانی باید دقت کرد که صاحب ملک (پدر خواهان ها)، علی-رغم اطلاع از فروش ملک به فرزندانش، مجدداً به دخترش راجع به همین چهاردانگ ادعایی، وکالتنامه ای حاوی حق فروش داده است؛ پس حقیقت مطلب، چیز دیگری است. چگونه مالک با وصف اطلاع از مالکیت خویش، سند رسمی وکالت تنظیم می کند، ولی سند رسمی انتقال ملک به فرزندان پسر را خیر؟! بنابراین، موجبی برای پذیرش اسناد عادی برابر مواد ۲۲، ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت و ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی وجود ندارد.
نظر سوم: منشأ وکالت باید واضح شود. با توجه به وقوع بیع که مقدم بر وکالت بوده و ایرادی هم بر بیعنامهها وارد نشده است و همچنین اقرار فروشنده و اینکه اصل بیع را پذیرفته و تنفیذ هم شده (تاریخ و متن) حق اعطای وکالت را نداشته و رای بدوی صحیح است.
نظر چهارم: در قوانین موضوعه مبحثی به نام ابطال قرارداد نداریم و طبق قانون، قرارداد با سند عادی را نمی توان باطل کرد چه برسد به سند رسمی. اصول اصلی مقرر در قانون مدنی و مواد زیادی در قانون ثبت وجود دارد که قرارداد های رسمی را معتبر دانسته است؛ حتی در مقابل اشخاص ثالث (مواد ۷۰، ۷۲ و ۲۳ قانون ثبت)؛ یعنی در مورد معامله با قرارداد رسمی که در دفتر املاک ثبت شده و مالک رسمی، آن را منتقل کرده است، نمی توان گفت چون با سند رسمی منتقل کرد مالکیتی نداشته است. اگر بگوییم با توجه به انتقال ملک با سند عادی، وی مالک نبوده است، در مالکیت بیشتر تعارض پیش می آید. به استناد این تنفیذ، طبق ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی به نظر می رسد باید رای بدوی نقض شود و اسناد رسمی اعتبار داشته و خلاف قانون نیست.
نظر پنجم: در امور حقوقی، اقرار از مصادیق قاطع دعوی است و وقتی مالک اولیه اقرار می کند و از طرفی مبایعه نامه هم تنفیذ میشود، حاکی از این است که فروش املاک به صورت قولنامه صحیح است. بنابراین، رای بدوی صحیح است.
نظر ششم: موردی برای ابطال وکالت نیست و دلیلی بر ابطال آن نداریم. به اسناد رسمی باید بها داد و مستلزم نقض رای نیست.
نظر هفتم: تنفیذ قولنامه جنبه اعلامی داشته و قابلیت استناد در مقابل افراد ثالث را ندارد. دادگاه نیز بدون ورود در بحث مالکیت اعلام می کند که این قولنامه تأیید میشود. بر اساس مواد ۴۲ و ۷۲ قانون ثبت، اسناد عادی در مقابل ثالث قابل استناد نیست و قانونگذار ماده ۲۲ را پذیرفته و کسی را مالک شناخته که سند رسمی به نامش باشد و لذا با توجه به مالکیت رسمی دختر، وی مالک است و خواهان ها می توانند اقدام به طرح دعوی به طرفیت فروشنده کنند.
نظر هشتم: نکته اول: انتقال سند عادی و تنظیم بیعنامه در سال ۸۸ بوده است. در حالیکه دادن وکالت و انتقال سند رسمی، مربوط به سال ۹۰ است. نکته دوم: پدر در دادگاه به نفع خواهان ها اقرار کرده است. نکته سوم: تنفیذ بیعنامه در شورا است.
نظر نهم: این موضوع نیاز به رسیدگی راجع به تاریخ مبایعه نامه ها دارد و باید دید که آیا تاریخ مبایعه نامه صحیح است و یا به صورت صوری است و واقعیت احراز شود. اگر تاریخ آنها بعد از وکالتنامه باشد به نظرمیرسد که مبایعه نامه اعتبار ندارد.
نظر دهم: تاریخ مبایعه نامه قبل از وکالت بوده و پدر، ملک را به فرزندش فروخته است و در صورت دادن چنین وکالتی اگر کسی شکایت فروش مال غیر کند آیا پذیرفته میشود؟ اگر آثار حقوقی را بپذیریم وکالت دوم فاقد اثر خواهد بود و رای دادگاه صحیح است.
نظر یازدهم: وکالت موضوعاً منتفی است و تنفیذ هم بر اساس افراد است و بررسی و ریشهیابی مالکیت نمی شود. در خصوص انتقال، بر اساس مواد ۲۲، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت درست است که ایشان وکالت داده است، ولی چون بیع مقدم بر وکالت بوده رای صحیح نیست.
نظر دوازدهم: برای اعتبار دادن به سند رسمی در اینجا باید اشاره می شد که اگر وکالتنامه راجع به ششدانگ ملک است معلوم میشود که قولنامهها مربوط به بعد از وکالت است؛ اما اگر راجع به چهاردانگ آن باشد، حاکی از این است که وکالتنامه، مربوط به بعد از بیع است و باید بررسی شود. اگر بعد از بیع باشد وکالتنامه قابل اعتبار نیست.
نظر سیزدهم: بعد از فروش چهاردانگ ملک و تنفیذ، موضوع وکالتنامه منتفی است و رای بدوی صحیح است (ماده ۶۸۳ قانون مدنی و ۲۳ تحریرالوسیله).
نظر چهاردهم: در قانون بین یک سند رسمی و یک سند عادی، اصل بر اسناد رسمی است و توجهی به سند عادی نشده؛ ولو مبایعه نامه تنفیذ شده باشد که این تنفیذ دلیل نیست و قابلیت اعتبار ندارد.
نظر پانزدهم: در مورد اسناد عادی، قانون و ضمانت اجرای آن دلالت بر این دارد که ادارات دولتی و محاکم از پذیرفتن این اسناد منع شده اند و اقرار هم در اینجا پذیرفته نیست. بنابراین، در فرض این سوال، اسناد رسمی قابل ابطال نخواهد بود و وکالت مطلق است.