فسخ اجاره به استناد شرایط مندرج در قرارداد و تخلف از شرایط آن

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۰/۰۲/۰۸
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر بابل
موضوع
فسخ اجاره به استناد شرایط مندرج در قرارداد و تخلف از شرایط آن
پرسش
خانم (الف) منزل خود را از طریق بنگاه معاملاتی (ب) با دریافت یک میلیون ریال ودیعه و ماهی سیصد هزار ریال اجاره بها به مدت یک سال به آقای (ج) اجاره میدهد پس از گذشت سه ماه آقای (ج) یعنی مستاجر که به اتهام صدور چک های بلامحل متواری شده بود به بنگاه دیگری مراجعه و خود را (ه) و مالک معرفی و کلید منزل را برای اجاره به غیر به بنگاه می سپارد، کارمند بنگاه (د) در غیاب مدیر بنگاه و آقای (ج) منزل را با تنظیم اجاره نامه و اخذ چهار میلیون ریال ودیعه و ماهی پنجاه هزار ریال اجاره بها، به مدت یک سال به آقای (ز) اجاره میدهد و مدیر بنگاه نیز پس از بازگشت از مسافرت ذیل اجاره نامه را امضا می کند، خانم (الف) به دلیل عدم پرداخت اجاره سه ماهه از ناحیه آقای (ج) برای دریافت اجور معوقه مراجعه می کند با وضع مذکور مواجه میشود. با این وصف، آیا اولاً: (الف) در اجرای قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ و آیین نامه آن میتواند از مراجع قضایی درخواست تخلیه نماید ؟ در صورت مثبت بودن دعوا به طرفیت چه شخص یا اشخاصی باید اقامه شود؟ ثانیاً: آیا عملکرد آقای (ج) وصف مجرمانه دارد؟ ثالثاً: آیا کارمند و مدیر بنگاه (د) قابل تعقیب کیفری میباشند؟ در صورت مثبت بودن تحت چه عنوانی؟
نظر هیئت عالی
نظر به اینکه موجر در صورت انقضای مدت اجاره میتواند درخواست تخلیه عین مستاجره را تقاضا کند و در فرض سوال مدت اجاره منقضی نشده است در صورتی که حق واگذاری مورد اجاره از مستاجر سلب شده باشد، مالک میتواند دادخواست فسخ اجاره را به استناد شرایط مندرج در قرارداد و تخلف از شرایط آن (شرط پرداخت اجور یا عدم انتقال به غیر) و تخلیه به طرفیت مستاجر طرح و اقامه نماید. در این فرض چون حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده بود، ضرورتی بر طرفیت منتقل الیه در این دعوا وجود ندارد، عملکرد مستاجر با توجه به نداشتن حق واگذاری، و معرفی خود به عنوان مالک عین، و گرفتن ودیعه بیشتر از ودیعه خود، و برای مدتی بیشتر از باقی مانده مدت اولیه با شکایت منتقل الیه (به عنوان مستاجر دوم) میتواند از مصادیق کلاهبرداری باشد، بنگاهدار در صورت نداشتن سوء نیت از این حیث که بدون احراز سمت و مالکیت مبادرت به تنظیم قرارداد نموده چه از نظر مسئولیت مدنی و چه از نظر صنفی و تخلف از نظامات دارای مسئولیت است.
نظر اکثریت
از آنجا که مطابق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ موجر تنها در صورت انقضای مدت اجاره قادر به درخواست تخلیه عین مستاجره خواهد بود و در سوال مطروحه مدت منقضی نگردیده است، از این رو چنانچه در اجاره نامه تنظیمی واگذاری به غیر منع شده باشد، خانم (الف) یعنی موجر تنها به لحاظ خیار تخلف از شرط با طرح دعوا به طرفیت مستاجر، (ج) قادر بر فسخ عقد اجاره و سپس تخلیه محل استیجاری خواهد بود و باید به طرفیت مستاجر دوم، یعنی متصرف نیز دعوای خلع ید طرح کند.
در پاسخ سوال دوم، باید اذعان داشت نظر به اینکه عقد اجاره اولیه به نحو صحیح واقع گردیده و مستاجر اول، (ج) تا زمانی که عقد از طرف خانم (الف) فسخ نگردیده است، مالک منافع شناخته میشود، هر چند که عمل مستاجر که با مراجعه به بنگاه دیگر و معرفی نمودن خود به عنوان مالک جهت تنظیم اجاره نامه دوم، مبتنی بر سوء نیت بوده است، از آنجا که عمل وی موجب انتقال عین شده و حین عقد خود را مالک آن معرفی نموده است و تنها در واقع سبب انتقال منافعی شده است که نامبرده به موجب اجاره نامه اولیه مالک آن بوده است و عمل وی در زمانی صورت گرفته است که مدت اجاره نیز منقضی نشده است، به هیچ وجه، جرمی از ناحیه نامبرده و دیگران تحقق نیافته است.
نظر اقلیت
ضمن تأیید نظر اکثریت، در پاسخ به سوال اول باید اذعان داشت از آنجا که مستاجر اولیه (ج) با اعمال متقلبانه و مراجعه به بنگاه دیگری غیر از بنگاه اولیه و معرفی نمودن خود به عنوان مالک عین مستاجره و احتمالاً ارائه اسناد مالکیت و پیشنهاد مالالاجارهای بیشتر از مال الاجاره اولیه و دریافت آن قصد کلاهبرداری داشته و با تنظیم اجاره نامه دوم، قصد خویش را نیز با دریافت ودیعه عملی نموده است، با توجه به مراتب مذکور، بیتردید عمل نامبرده مشمول کلاهبرداری میباشد و باید به مجازات مقرر در ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس و ارتشا و کلاهبرداری برسد و چنانچه کارمند بنگاه نیز با علم به مراتب مذکور مبادرت به تنظیم اجاره نامه کرده باشد او نیز باید به جرم معاونت در کلاهبرداری مجازات گردد.