فروش مال مشاعی به قیمت کمتر از کارشناسی در مرحله دوم مزایده

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۹۷/۰۴/۰۵
برگزار شده توسط: استان کردستان/ شهر قروه
موضوع
فروش مال مشاعی به قیمت کمتر از کارشناسی در مرحله دوم مزایده
پرسش
در دعاوی تقسیم ترکه که به جهت عدم قابلیت تقسیم، حکم بر فروش مال مشاعی صادر گردیده آیا در مرحله اجرای حکم و برگزاری مزایده نوبت دوم، میتوان مال مشاعی را مطابق ماده ۱۳۱ قانون اجرای احکام مدنی به زیر قیمت کارشناسی به شخص ثالث فروخت یا خیر؟
نظر هیئت عالی
هیأت عالی محترم تحت دوگروه اکثریت واقلیت به شرح ذیل اظهار نظر نمودند:
اکثریت:
فروش مال مورد مزایده در مرحله دوم به کم تر از قیمت پایه کارشناسی، وجه ی قانونی ندارد؛ زیرا مزایده مشروط براین است که بدواً کارشناسان قیمت مال مورد مزایده را وفق مقررات تعیین کنند؛ بنابراین در مزایده ی دوم، حداقل باید میزان قیمت پایه رعایت شود.
اقلیت:
چنانچه در مزایده دوم قیمت کم تر از نظر کارشناسی به میزان متعارف باشد، قابلیت پذیرش دارد.
نظر اکثریت
در مزایده مرحله دوم منعی جهت فروش به زیر قیمت کارشناسی وجود ندارد زیرا:
۱ – حکم به فروش مال مشاعی در صورت عدم قابلیت تقسیم به هر حال باید اجرا شود و مطابق ماده ۹ آئین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع، احکام فروش و مزایده مال مشاعی به قانون اجرای احکام مدنی احاله گردیده است. ماده ۱۳۱ قانون اجرای احکام مدنی نیز فروش به زیر قیمت را تجویز نموده است و محدودیت مقرر در مواد ۱۳۱ و ۱۳۲ قانون اجرای احکام مدنی در خصوص فروش به زیر قیمت کارشناسی در مزایده مرحله دوم، اختصاص به مال توقیف شده ندارد بلکه مطابق ماده ۹ آئین نامه مزبور مشمول فروش مال مشاع نیز خواهد شد؛ النهایه اینکه در صورت اختصاص آن به مال توقیف شده میتوان از وحدت ملاک آن قواعد آن را در مال مشاع نیز جاری دانست.
۲ – از مجموع مواد ۵۹۱ الی ۵۹۴ قانون مدنی استنباط میگردد که اصل ورود ضرر به شریک مستنکف در اثر تقسیم مال، مورد تجویز مقنن قرار گرفته است و لیکن مطابق ماده ۵۹۳ قانون مدنی این ضرر نباید فاحش باشد با این وصف وقتی قانونگار اصل ورود ضرر را در خصوص تقسیم مال پذیرفته بدیهی است به تبع آن ورود ضرر به شریک در هنگام فروش مال نیز جایز میباشد ولی فروش به زیر قیمت کارشناسی نباید آنقدر پائین باشد که موجب نقصان فاحش قیمت مال شود.
۳ – قواعد عدل و انصاف، لاضرر و دفع ضرر محتمل،فروش به زیر قیمت کارشناسی را تایید مینماید؛ زیرا در صورت عدم فروش و بلا تکلیف ماندن مال مشاعی، توالی فاسدی در پی خواهد داشت و چه بسا در اینصورت هر دو شریک ضرر نمایند.
نظر اقلیت
در مزایده مرحله دوم نیز فروش به زیر قیمت پایه کارشناسی وجاهت ندارد زیرا:
۱ – ماده ۱۳۱ قانون اجرای احکام مدنی صرفا مربوط به مال توقیف شده است که در راستای اخذ محکوم به توقیف گردیده به عبارتی حکم مندرج در ماده ۱۳۱ قانون اجرای احکام مدنی (فروش به زیر قیمت کارشناسی) مربوط به جایی است که محکوم له و محکوم علیهی وجود داشته باشد لذا تسری حکم مندرج در ماده ۱۳۱ به مال مشاعی وجاهت ندارد و خروج موضوعی از بحث دارد آنچه بر عهده مدیر اجراست فروش مال مشاع است و در اجرای این حکم فروش مقررات و تشریفات اجرای احکام مدنی تا جایی که با ماهیت موضوع انطباق دارد لازم الرعایه است.
۲ – اساسا گروه اقلیت معتقدند که نه تنها فروش مال مشاع به زیر قیمت کارشناسی وجاهت ندارد بلکه در پرونده های ترافعی که محکوم له و محکوم علیهی وجود دارد در مرحله دوم مزایده نیز فروش مال توقیفی به زیر قیمت وجاهت ندارد بلکه همان قیمت پایه ملاک است. نظریه مشورتی شماره ۷۶۹۱/۷ مورخ ۱۳۸۸/۱۲/۰۹ اداره کل حقوقی قوه قضائیه موید همین استنباط است.
۳ – استدلال گروه اکثریت به مواد ۵۹۱ الی ۵۹۴ قانون مدنی قابل انطباق با نظر آنان نمیباشد زیرا این مواد صرفا در خصوص تقسیم مال است و ارتباطی به فروش مال مشاع ندارد. قواعد عدل و انصاف و لاضرر، فروش به زیر قیمت را تجویز نمی‌نماید زیرا در صورت فروش، شریک مقابل متضرر خواهد شد.