عنوان قانونی پول پیش در قرار داد اجاره

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۷/۰۱/۱۹
برگزار شده توسط: استان سمنان/ شهر شاهرود
موضوع
عنوان قانونی پول پیش در قرار داد اجاره
پرسش
آیا مبلغی که تحت عنوان رهن یا پول پیش از قرارداد اجاره توسط مستاجر به موجر پرداخت میشود، رهن به معنای قانونی بوده و آثار و شرایط رهن را داراست؟ در غیر این صورت عنوان قانونی آن چیست؟
نظر هیئت عالی
به موجب مقررات ماده ۷۷۱ قانون مدنی، رهن عقدی است که برحسب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین میدهد. دریافت پول پیش از طرف مالک در عقد اجاره به هیچ وجه از مصادیق رهن نیست زیرا در عقد اجاره موجر دینی به مستاجر ندارد که ملک خود را به رهن او بگذارد و دریافت وجه پیش، مطابق عرف برای بهتر استفاده کردن از مستاجره و اطمینان مالک برای پرداخت مال الاجاره از طرف مستاجر است. در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ هم مبلغ مورد اشاره به عنوان ودیعه و تضمین و یا قرض الحسنه ذکر شده است و موجر هنگام تخلیه مکلف به بازپرداخت آن میباشد. به هر تقدیر قصد و نیت طرفین عقد اجاره است و اگر پولی به منظور مقرر در ماده ۴ قانون مرقوم از طرف مالک دریافت شود، خللی در عقد اجاره ایجاد نمی کند.
نظر اکثریت
به دلایل ذیل عقد رهن نیست:
۱- عقد رهن دارای ارکان و شرایط معین است و اصولاً در عقد رهن دینی وجود دارد که به همان علت مدیون مالی را به عنوان رهن و وثیقه دین خود در اختیار مرتهن قرار میدهد لیکن در اجارهنامههایی که مبلغی تحت عنوان رهن به موجر پرداخت میشود، مستاجر مدیون نیست و اساساً دینی وجود ندارد که به تبع آن عقد رهن منعقد شود.
۲- در عقد رهن، مرتهن حق دخل و تصرف در عین مرهون را ندارد و پس از اتمام و پرداخت دین توسط مدیون باید آن را عیناً به راهن مسترد کند. حال آنکه در اجارهنامهها معمولاً موجر وجه دریافتی را استفاده می کند و مثل آن را به راهن برمیگرداند.
۳- قصد طرفین در عقد اجاره صرفاً اجاره است نه رهن. اگر به اراده طرفین مراجعه شود طرفین وجه دریافتی را به عنوان قسمتی از مال الاجاره تلقی می کنند و اصلاً به قصد رهن نبوده است؛ ضمن آنکه عرف نیز آن را مال الاجاره تلقی می کند نه رهن.
۴- قانونگذار در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ وجه دریافتی توسط موجر را در قالب عناوینی مثل قرض و غیره گنجانیده و از کلمه رهن به هیچ وجه سخنی به میان نیاورده است. اگر مقصود قانونگذار رهن بود با توجه به رواج چنین معاملاتی در عقد اجاره به صراحت عنوان رهن را بر آن مینهاد.
۵- در عقد رهن منافع منفصل متعلق به راهن و منافع متصل متعلق به مرتهن و جزو رهن است مگر اینکه طرفین ضمن عقد، ترتیب دیگری مقرر نموده باشند؛ حال آنکه در عقد اجاره تمامی منافع وجه دریافتی حتی سود حاصله وجه فوق که منفصل محسوب میشود، متعلق به مرتهن است بدون اینکه در این خصوص شرطی شده باشد.
بنابراین، نهتنها وجه دریافتی را نمی توان در قالب عقد رهن گنجانید، بلکه مشمول عقد ودیعه و امثال آن نیست چرا که در عقد ودیعه که یک عقد احسانی است، مودع هرگاه بخواهد میتواند مال مورد ودیعه را از مستودع مطالبه کند و در صورت امتناع، ضامن تلف یا نقصان آن است؛ ولی در اجاره، مستاجر مالی را که به موجر داده است به هیچ عنوان تا پایان مدت اجاره نمی تواند مسترد کند، فلذا عقد لازم است و مانند ودیعه جایز نیست. ضمن اینکه در ودیعه عین مال باید مسترد شود ولی در اجاره معمولاً مال الاجاره دریافتی را استفاده و مثل آن را به مستاجر مسترد مینماید و می توان گفت عقدی در قالب ماده ۱۰ قانون مدنی میباشد.
نظر اقلیت
چون اصطلاح رهن به صورت غالب توسط عرف استفاده میشود و عموم مردم وجه دریافتی را تحت عنوان رهن میشناسند و از طرف دیگر طرفین می توانند ضمن عقد اجاره، عقد رهن را به صورت جداگانه منعقد کنند و هیچ تفاوتی با یکدیگر ندارد؛ فلذا، اگر طرفین واقعاً وجه دریافتی را تحت عنوان رهن رد و بدل نموده باشند نیز منعی ندارد که آن را رهن تلقی نمود.