صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۸/۰۵/۰۵
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر ساری
موضوع
عدم تعارض ماده ۱۴۹ قانون ثبت با مواد ۳۵۵ و ۳۸۴ قانون مدنی
پرسش
آیا بین ماده ۱۴۹ قانون ثبت و مواد ۳۵۵ و ۳۸۴ قانون مدنی تعارضی وجود دارد؟ در صورت وجود تعارض، چگونه قابل اعمال است؟
نظر هیئت عالی
نشست قضایی (۱) مدنی: اعمال ماده ۱۴۹ قانون ثبت، منوط به تحقق شرایطی است: ۱- وجود سند مالکیت؛ ۲- کشف اضافه مساحت بعد از انتقال ملک؛ ۳- اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت باشد و ۴- بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مساحت، قراردادی مورد توافق قرار نگرفته باشد. با این ترتیب چنانچه اضافه مساحت خارج از محدوده سند باشد یا توافقی در آن حاصل شده باشد، موضوع از شمول ماده ۱۴۹ قانون ثبت خارج است. در مجموع تعارضی بین ماده ۱۴۹ با مواد ۳۵۵ و ۳۸۴ قانون مدنی به نظر نمیرسد. در ماده ۳۵۵ قانون مدنی، شرط داشتن مساحت معین به عنوان وصف ملک مورد تراضی واقع شده و ثمن برابر کل مبیع و بدون توجه به بهای هر جزء از مساحت، معین شده است و خیار فسخ طرفین، خیار تخلف از وصف (شرط صفت) است، ولی در ماده ۳۸۴ قانون مدنی، تنها مقدار مبیع معلوم است و در وقت تسلیم مطابق با مقدار اعلام شده درنمیآید. به همین جهت خیار فسخ مخصوص خریدار و به دلیل تبعض صفقه است. در نتیجه نظر اکثریت تأیید میشود.
نظر اتفاقی
اساساً تعارضی بین این مواد وجود ندارد. در ماده ۱۴۹ قانون ثبت، اولاً: راجع به زمینی است که دارای سند رسمی است. ثانیاً: فقط بابت اضافه مساحت صحبت کرده است. در اینجا یک کل تجزیهناپذیر مورد معامله قرار میگیرد. زمین با ابعاد مشخص و با تعیین حدود معامله میشود ولی ثمن در مقابل جزء قرار میگیرد. قانون مدنی مصوب ۱۳۰۷ و قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰ میباشد و ماده ۱۴۹ در سال ۱۳۵۱ اصلاح و تصویب شد. قانون مدنی عام است و قانون ثبت خاص. ماده ۱۴۹ قانون ثبت، ماده ۳۵۵ قانون مدنی را تخصیص زده است. در ماده ۳۵۵ قانون مدنی ملک به شرط مساحت معین میباشد و در صورت عدم شرط فقط حق فسخ وجود دارد. تفاوت در ماده ۳۵۵ به صورت شرط بیان شده و گفته میشود کل زمین در قبال کل ثمن قرار میگیرد. این مقدار وصف مورد معامله بوده و خیار تخلف از وصف است؛ یعنی این طور نیست که جزء جزء مبیع در قبال جزء جزء ثمن قرار میگیرد؛ بنابراین، کسی نمیتواند آن را تقسیم کند. ماده ۳۸۴ قانون مدنی میگوید: جزیی از ثمن در قبال جزیی از مبیع قرار میگیرد و اینجا مقدار میزان تعهد بایع است و به تعبیر آقای کاتوزیان، مجموعهای از اجزاء به هم پیوسته تشکیل شده است. به همین خاطر اگر کم بیاید، در قبال همان، کسری از ثمن کسر میشود؛ و اگر مسجل شود که شرط وجود دارد، ماده ۳۵۵ حاکم است. ولی اگر چنین شرطی احراز نشود، ماده ۳۸۴ بر آن حاکم است. نظر مشورتی شماره ۸۹۴ – ۱۳۶۳/۲/۱۲ بیان میدارد که ماده ۱۴۹ قانون ثبت با ماده ۳۵۵ قانون مدنی تعارضی ندارد بلکه در جهت تأیید آن تصویب شده است.