عدم تعارض بین مواد ۳۵۵ و ۳۸۴ قانون مدنی

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۹/۰۷/۰۳
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر ساری
موضوع
عدم تعارض بین مواد ۳۵۵ و ۳۸۴ قانون مدنی
پرسش
در مورد کسانی که ملکی را با مساحت معین معامله می کنند و مبیع بیشتر از مساحت مندرج در فروشنامه است، آیا بین دو ماده ۳۵۵ و ۳۸۴ قانون مدنی حالت تعارض وجود دارد؟ دادگاه چگونه باید عمل کند؟
نظر هیئت عالی
این سوال در دو کمیسیون تخصصی مطرح شده است:
نشست قضایی (۴) مدنی: اولاً: بین مواد ۳۵۵ و ۳۸۴ قانون مدنی تعارضی وجود ندارد. ماده ۳۵۵ راجع به مبیع است. بدین توضیح که معامله ملک به شرط داشتن مساحت معین انجام شده لیکن پس از انجام معامله نقصان یا زیادتی متراژ پیدا شده در اینصورت تکلیف طرفین معامله مشخص شده است. اما ماده ۳۸۴ در باب تسلیم مبیع مطرح است به صورتی که در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده لیکن وقت تسلیم کمتر یا بیشتر از مقدار مورد نظر متعاملین باشد تکلیف آن هم مشخص شده به عبارت دیگر ماده ۳۵۵ صرفاً ناظر به خرید و فروش املاک است و ماده ۳۸۴ راجع به سایر معاملاتی است که در حال معامله، مبیع از حیث مقدار معین بوده لیکن وقت تسلیم مبیع نقصان یا زیادتی آن معلوم شده که مطابق ماده مورد اشاره عمل میشود.
ثانیاً: ماده ۱۴۹ قانون ثبت که الحاقی سال ۵۱ میباشد ناظر به مورد خاصی است که پس از انجام معامله معلوم شود مساحت ملک بیشتر از میزان معین باشد و دسترسی به فروشنده امکان نداشته باشد و خریدار هم قصد اصلاح سند مالکیت خود را داشته باشد در اینصورت به حکم ماده مرقوم در صورتی که اصلاح سند موجب تجاوزی به مجاورین نبوده و بین خریدار و فروشنده نسبت به اضافه متراژ قراری داده نشده باشد خریدار میتواند قسمت اضافی را بر اساس ارزش ملک در تاریخ اولین انتقال با پرداخت سایر هزینه های قانونی در صندوق ثبت تودیع نماید و ثبت با رسیدگیهای لازم سند مالکیت را اصلاح می کند. در صورتی که با گذشت ده سال فروشنده برای دریافت وجه تودیع شده مراجعه ننماید وجه تودیع شده به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز میشود. در جای خود این ماده قانونی کارساز است و با مقررات مواد قانون مدنی در تضاد نیست.
نشست قضایی (۱) مدنی: در ماده ۳۵۵ قانون مدنی، مبیع به شرط مقدار فروخته شده است. بنابراین، اختیار فسخ به استناد خیار تخلف از شرط یا وصف است. در حالی که در ماده ۳۸۴ قانون مدنی، مقدار مبیع معلوم بوده است؛ ولیکن در وقت تسلیم، معلوم میشود که کمتر از آن مقدار است. به همین جهت خیار فسخ مشتری به دلیل تبعض صفقه است نه تخلف از شرط. به عبارت دیگر، در ماده ۳۸۴ قانون مدنی فرضی پیش بینی شده که مبیع مجموعهای است قابل انحلال که میزان ثمن در برابر هر جزء آن مجموعه معین شده است در حالی که ماده ۳۵۵ قانون مدنی ناظر به موردی است که مورد معامله یک کل تجزیه ناپذیر است که ثمن در برابر این کل قرار میگیرد و مقدار وصف آن کل است. در ماده ۳۵۵ قانون مدنی حق فسخ حسب مورد برای مشتری یا بایع ایجاد میشود، در صورتی که در ماده ۳۸۴ قانون مدنی حق فسخ برای مشتری به وجود می آید. به این ترتیب، تعارضی بین مواد مذکور وجود ندارد.
نظر اتفاقی
بین مواد ۳۵۵ و ۳۸۴ قانون مدنی تعارض وجود ندارد؛ چرا که ماده ۳۵۵ قانون مدنی راجع به مبیع است. با این توضیح که معامله ملک به شرط داشتن مساحت معین انجام شده است، لکن بعد از معامله، زیادتی متراژ پیدا شده که در اینصورت بایع میتواند آن را فسخ کند؛ مگر اینکه طرفین به مساحت زیاده تراضی کنند. اما ماده ۳۸۴ قانون مدنی در باب تسلیم مبیع است، به صورتی که در حال معامله اگر مبیع از حیث مقدار معین بوده ولیکن وقت تسلیم، بیشتر از مقدار مورد نظر متعاملین باشد زیاده مال بایع است.