عدم تراضی شرکا برای فروش مال مشاعی

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۹۸/۰۳/۰۹
برگزار شده توسط: استان اردبیل/ شهر اردبیل
موضوع
عدم تراضی شرکا برای فروش مال مشاعی
پرسش
با توجه به ابطال اطلاق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷/۸/۲۲ و بخش اول ماده ۹ و نیز ماده ۱۰ آیین نامه اجرائی قانون مذکور در جلسه مورخ ۱۳۹۲/۷/۳ فقهای معظم شورای نگهبان، در رسیدگی به پرونده های موضوع ماده ۴ قانون مذکور این سوال پیش می آید:
۱- در نحوهی تنظیم درخواست صدور دستور فروش و یا تقدیم دادخواست صدور حکم بر الزام مالک مشاعی بر فروش سهم، درخواست دستور فروش یا دادخواست صدور حکم بر الزام فروش چگونه باید طرح شود و چه مواردی باید رعایت گردد؟
۲- در صورت صدور حکم به فروش، آیا با توجه به ماده ۱۴۰ قانون اجرای احکام مدنی، صرفاً سهم محکوم علیه (مالک مشاعی که خوانده واقع شده است) به فروش خواهد رسید یا دادگاه حکم بر فروش ششدانگ صادر خواهد کرد؟
۳- در مرحله فروش در اجرای احکام آیا مالک مشاعی حق تقدم در خرید دارد یا اینکه مثل سایر خریداران در مزایده شرکت خواهد کرد و مال موضوع مزایده به کسی که بیشترین قیمت را پیشنهاد بدهد واگذار خواهد شد. چنانچه مالک مشاعی حق تقدم دارد نحوهی برگزاری مزایده چگونه خواهد بود؟ آیا به صورت حضوری است یا کتبی؟ آیا مالک مشاعی در صورتی که قیمتی کمتر از قیمت برنده مزایده داده باشد و در آخر راضی به خرید با قیمت پیشنهادی برنده مزایده باشد ملک به مالک مشاعی داده میشود یا به برنده مزایده؟
نظر هیئت عالی
در فرض سوال، اگر شرکا تراضی برای فروش مال مشاعی نداشته باشند، مالک یا مالکین مشاعی متقاضی فروش، دادخواست فروشی با رعایت شرایط و ارکان دعاوی حقوقی به طرفیت بقیه مالکین مشاعی تقدیم نموده و دادگاه حکم به فروش ششدانگ ملک صادر مینماید؛ در این فرض حق اولویت برای مالکین متصور نیست؛ چنانچه تعداد شرکای مال مشاعی غیر منقول دو نفر باشند و دارای سهم مشاعی مساوی، در این صورت شریک از باب حق شفعه بر سایرین در خرید مال مقدم است.
نظر اکثریت
در فرض سوال ۱ در دستور فروش چنانچه بین شرکا در خصوص فروش ملک مشاع رضایت وجود داشته باشد رضایتنامه تمام شرکا و نیز گواهی عدم افراز و قطعیت آن ضم پرونده امر گردیده و سپس محتویات پرونده و در قالب درخواست دستور فروش اقدام لازم انجام خواهد شد. اما چنانچه بین شرکا رضایتی وجود نداشته باشد، بایستی دادخواست صدور حکم بر الزام خوانده به فروش سهم مشاعی مطرح گردیده و کلیه الزامات قانونی رسیدگی به دعاوی در مورد این دادخواست نیز لازم الرعایه خواهد بود. در بحث سوال ۲ در واقع ماده ۱۴۰ قانون اجرای احکام مدنی ناظر بر محکومیت شخصی است که اموال وی توقیف شده است، لذا در صورت صدور حکم به فروش، دادگاه حکم به فروش ششدانگ صادر خواهد کرد. در مرحله فروش در اجرای احکام نیز (سوال ۳) حق تقدم برای مالک مشاعی متصور نبوده و مال موضوع مزایده به کسی که بیشترین پیشنهاد را بدهد واگذار خواهد شد.
نظر ابرازی
با توجه به اینکه منشأ ابطال اطلاق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع و بخش اول ماده ۹ و نیز ماده ۱۰ آیین نامه اجرایی، فروش مال غیر بدون اذن صاحب آن و به جهت ورود ضرر فاحش اعلام شده است و نیز راهکار عملی حل موضوع را ماده ۱۴۰ قانون اجرای احکام مدنی قلمداد نموده است و توجهاً به اینکه مطابق قسمت اخیر ماده ۹ آیین نامه که به قوت و اعتبار خود باقی است و مطابق آن فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مقرر شده است و طرق فروش مال منقول و غیر منقول در ابواب مشخصی آمده و حسب ماده ۱۴۰ قانون اجرای احکام مدنی هرگاه ملک مشاع باشد فقط سهم محکوم علیه به فروش می رسد؛ مگر اینکه سایر شرکاء فروش تمام ملک را بخواهند؛ بنابراین به شرح مراتب فوق و تنقیح مناط از ماده موصوف و نیز فتوای مقام معظم رهبری مبنی بر اینکه اگر ملک مشاع قابل تفکیک و تقسیم باشد هریک از شرکا می توانند به حاکم شرع مراجعه کنند تا شریک دیگر را به فروش سهم خود و یا خرید سهم او ملزم نمایند. لذا در فرض سوال شماره ۲ فروش ششدانگ ملک مشاعی منتفی میباشد.