عدم ایفای تعهد فروشنده در انتقال سند رسمی به نام خریدار در موعد مقرر

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۰/۰۳/۰۷
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر ساری
موضوع
عدم ایفای تعهد فروشنده در انتقال سند رسمی به نام خریدار در موعد مقرر
پرسش
چنانچه در قرارداد بیع، فروشنده متعهد گردد تا تاریخ معین (مثلا دو ماه دیگر) در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شود و سند انتقال را به نام خریدار امضا کند در غیر اینصورت علاوه بر استرداد ثمن مبلغ ده میلیون ریال بابت خلف وعده بپردازد:۱. در صورت عدم انجام تعهد، آیا دادگاه میتواند فروشنده را به این پرداخت وجه التزام و انتقال سند رسمی الزام کند؟ (با فرض اینکه تاریخ معین سپری شده و موارد فوق درخواست شود) ۲. آیا بایع میتواند با تمسک به خیار شرط موضوع مواد ۳۹۹ الی ۴۰۱ قانون مدنی، دفاع کند که با توجه به شرط مندرج در قرارداد بیع، خریدار فقط حق دریافت ثمن پرداختی و وجه خلف وعده را دارد و حق درخواست انتقال سند مورد معامله را ندارد و اضافه کند عدم حضور وی در موعد معین در دفترخانه و انتقال سند در حقیقت، اعلام اراده او به فسخ معامله بوده که انجام پذیرفته در نتیجه مشتری فقط باید ثمن و وجه را دریافت دارد و لاغیر؟
نظر هیئت عالی
نشست قضایی (۵): با توجه به فرض سوال، در معامله جعل خیار شده و در صورت عدم انجام تعهد چنانچه خریدار بخواهد، دادگاه در این مورد فروشنده را منحصراً به پرداخت وجه التزام، محکوم خواهد کرد و با وجود چنین شرطی فروشنده را نمی توان ملزم به تنظیم سند رسمی انتقال نمود.
نظر اتفاقی
برای پاسخ به سوال دو فرض دور از ذهن نیست. فرض اول: تصور شود قصد و اراده طرفین این بوده است که بیع را در دفترخانه و به هنگام تنظیم سند منعقد کنند و آنچه در قرارداد درج شده، تنها وعده انجام بیع یا قولنامه بوده است که در اینصورت، خریدار فقط میتواند وجه التزام را درخواست کند چرا که در چنین وضعی وجه التزام جانشین اجرای تعهد میشود (ماده ۲۳۰ قانون مدنی) فرض دوم: (که سوال نیز ناظر به آن میباشد) این است که احراز شود در قرارداد اشاره شده عقد بیع به طور صحیح محقق شده و تنها رسمیت بخشیدن به آن از طریق حضور در دفترخانه و انتقال سند موضوع شرط تحقق می یابد. در اینصورت، باید پذیرفت که یکی از مبانی اصلی اعمال خیار که بر پایه قاعده لاضرر استوار است حمایت از فرد زیان دیده خواهد بود، یا به عبارتی باید اعمال خیار را ابزاری در جهت احقاق حقوق و جلوگیری از ضرر یا جبران ضرر و اجرای عدالت دانست. گفته میشود خیار شرط ناظر به موردی است که اعمال آن منوط به تخلف از انجام دادن تعهد نباشد زیرا در غیر اینصورت به متخلف اجازه داده میشود علاوه بر عدم اجرای تعهد و عدم وفای به عهد، هم از امتیازی برخوردار شود و هم به حق طرف مقابل لطمه وارد سازد. اگر در قرارداد صدرالاشاره بپذیریم که در صورت عدم انتقال سند، برای خریدار حق اعمال خیار تخلف شرط وجود دارد خریدار مطابق مواد ۳۳۷ و ۳۳۸ قانون مدنی، چارهای جز مراجعه به دادگاه و الزام و درخواست و اجبار فروشنده در وفای به شرط ندارد؛ زیرا تا زمانیکه عدم امکان اجبار فروشنده به انجام شرط معلوم نگردد او حق اعمال خیار اخیر و فسخ معامله و در نتیجه دریافت ثمن را نخواهد داشت البته اگر فروشنده بر خریدار شرط می کرد که هرگاه در زمان معین، ثمن یا مثل آن را به خریدار رد کند حق فسخ داشته باشد این حق برای او محفوظ میماند، حال آنکه موضوع سوال نیز منصرف از این مورد است پس نتیجه حاصل اینکه درخواست الزام به تنظیم سند مخالفتی با قرارداد مورد سوال ندارد. طبعاً اگر وجه التزام یا وجه خلف وعده برای جبرات خسارت، معین و منظور شده باشد، مطالبه آن وفق ماده ۲۲۱ قانون مدنی منعی ندارد، مگر آنکه به منظوری غیر از این در نظر گرفته شده باشد که مطابق آن محل تردید خواهد بود.