طرح دعوی تخلیه به سبب انتقال به غیر در مرحله تجدید نظر پس از نقص حکم تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره معوقه

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۶/۰۸/۰۳
برگزار شده توسط: استان فارس/ شهر آباده
موضوع
طرح دعوی تخلیه به سبب انتقال به غیر در مرحله تجدید نظر پس از نقص حکم تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره معوقه
پرسش
اگر موجر به استناد عدم پرداخت اجور معوقه تقاضای تخلیه عین مستاجره را طرح کند و مستاجر طبق رای بدوی محکوم به تخلیه شود و در مرحله تجدیدنظر اجاره بها را با بیست درصد آن واریز کند و حکم تخلیه نقض شود، آیا موجر میتواند پس از آن به علت انتقال بدون اجازه مورد اجاره به همان مستاجر از سوی مستاجر اول خود تقاضای تخلیه کند؟
نظر هیئت عالی
کمیسیون دارای نظر اکثریت و اقلیت است:
نظر اکثریت: ظاهر سوال این است که موجر یا مالک، مال الاجاره معوقه را از متصرف ملک مطالبه کرده است نه از مستاجر و با این اقدام تلویحاً مستاجر بودن متصرف را قبول نموده است و طبعاً انتقال به متصرف را به رسمیت شناخته است. بنابراین، درخواست تخلیه به سبب انتقال به غیر وجاهت قانونی ندارد و اتفاق نظر تأیید نمی شود.
نظر اقلیت: قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ حقوقی را برای متصرف ملک تجاری (حتی در موردی که انتقال با موافقت موجر نباشد) شناسایی کرده است از جمله حق دریافت نصف حق کسب و پیشه یا تجارت در زمان تخلیه؛ از طرفی متصرف غیرقانونی در تداوم تکالیف مستاجر اولیه وظیفه پرداخت اجاره بها را نیز دارد، لذا پرداخت اجاره از ناحیه وی و دریافت آن از طرف موجر و یا مطالبه از طرق قانونی و یا استفاده موجر از آثار و لواحق عدم پرداخت اجور از جمله طرح دعوای تخلیه به طرفیت متصرف دلیل بر به رسمیت شناختن متصرف به عنوان مستاجر از ناحیه موجر نخواهد بود. تبصره ۲ ماده ۷ قانون مارالذکر نیز حاکی از همین معناست، لذا طرح دعوای بعدی به خواسته تخلیه به سبب انتقال به غیر بلامانع است و اتفاق نظر به استدلال فوق تأیید میشود
نظر اتفاقی
در فرض مذکور طرح دعوای تخلیه به لحاظ انتقال غیرقانونی اشکالی ندارد زیرا یکی دیگر از جهات تخلیه مورد اجاره تخلیه به لحاظ انتقال به غیر است و طرح دعوای تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجور معوقه به طرفیت مستاجر اول و دوم به معنای اجازه انتقال مورد اجاره به مستاجر دوم نیست.