طرح دعوای اثبات مالکیت و ابطال سند رهنی و تفکیک و تنظیم سند رسمی از سوی خریدار

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۹۰/۰۲/۱۶
برگزار شده توسط: استان گیلان/ شهر رشت
موضوع
طرح دعوای اثبات مالکیت و ابطال سند رهنی و تفکیک و تنظیم سند رسمی از سوی خریدار
پرسش
شخصی پروانه احداث هشت واحد آپارتمان را بر روی زمین خود دریافت می کند و سپس با پیشرفت بیست درصدی کار کلیه واحدها را در قالب عقد بیع به اشخاص ثالث واگذار میکند و بعد از پیشرفت هفتاد درصدی کار و با اخذ تسهیلات از بانک، ملک را در رهن بانک قرار داده است. خریدار به استناد مبایعه نامه عادی اقدام به طرح دعوای اثبات مالکیت و ابطال سند رهنی و تفکیک و تنظیم سند رسمی می کند. ماهیت حقوقی عقد رهن و تکلیف خواستهها چیست؟
نظر هیئت عالی
نظر به اینکه اسناد عادی از نظر مفاد و تاریخ نسبت به اشخاص ثالث اعتباری ندارند، در حالیکه مطابق ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی: «در اسناد رسمی، تاریخ تنظیم معتبر است حتی علیه اشخاص ثالث…» از آنجایی که در هنگام تنظیم قرارداد و وقوع عقد پیشخرید آپارتمان ها، واحدها کامل نبوده است؛ لذا قرارداد تنظیمی بین طرفین در حدود ماده ۱۰ قانون مدنی عهدی بوده و در جمع حقوق خریداران و مرتهن که حق عینی تبعی دارد باید قائل شد که بنای متعاملین در تنظیم قراردادها تکمیل واحدها و آزادبودن آنها و سپس واگذاری به خریداران است. با این ترتیب، در صورتی که پس از تکمیل واحدها و انجام تشریفات لازم و تفکیک واحدها، فروشنده اقدام به فک رهن و آزادی ملک نکرده باشد، خریداران می توانند الزام فروشنده را به ایفای تعهد و فک رهن و انتقال رسمی خواستار شوند. در موقعیت فعلی موجبی برای ابطال سند رهنی و تفکیک و تنظیم وجود ندارد.
نظر اتفاقی
نظر اول: عقد رهن، عینی و قرارداد فوق عهدی و تابع قصد طرفین است که هدف از آن، ساخت یک واحد و تحویل آن است و روند کاری هم نشان دهنده همین موضوع است؛ لذا دعاوی محمل قانونی ندارند. مضافاً کلیه معاملات راجع به اموال غیر منقول که به ثبت می رسند نسبت به اشخاص ثالث نیز دارای اعتبار و رسمیت هستند.
نظر دوم: با توجه به مواد ۳۸ و ۳۹ قانون مدنی، با انجام قرارداد مذکور، خریدار مالک مشاع میشود. همچنین برابر ماده ۱۰ قانون مدنی، قرارداد فیمابین طرفین لازم الاتباع بوده و دعاوی قابلیت رسیدگی دارد و با توجه به ماده ۳۶۱ قانون مدنی این قرارداد بیع نیست و از آنجایی که دادگستری مرجع رسمی تظلمات است، دعاوی قابلیت رسیدگی دارند. رای وحدت رویه ۵۶۹ نیز، موید همین مطلب است.
نظر سوم: با توجه به وضعیت جامعه باید قرارداد مقدم را پذیرفت و با حفظ حقوق رهنی به نسبت همین واحد به ابطال رهن حکم داد.