دعوی تخلیه قرارداد های اجاره مشمول قانون روابط موجر ومستاجر سال ۱۳۷۶ با استناد به دلایل تخلیه مصرح در قانون ۱۳۵۶

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۹۲/۰۴/۱۰
برگزار شده توسط: استان کرمانشاه/ شهر کرمانشاه
موضوع
دعوی تخلیه قرارداد های اجاره مشمول قانون روابط موجر ومستاجر سال ۱۳۷۶ با استناد به دلایل تخلیه مصرح در قانون ۱۳۵۶
پرسش
غالباً قرارداد های اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ با عنوان فروش سرقفلی تنظیم میشود و گاهی مبلغ اجاره بها ناچیز یا اصلاً تعیین نشده و همچنین مدتی نیز برای اجاره تعیین نمی شود. موجر به دلیل تخلف مستاجر به جهت تعدی و تفریط، انتقال به غیر، تغییر شغل و سایر مواردی که به موجب قانون سال ۱۳۵۶ موجب تخلیه میشود اقامه دعوی کرده و تقاضای تخلیه مورد اجاره را مینماید. حال با توجه به موارد مذکور:
الف – آیا دعوای تخلیه قابلیت استماع دارد؟
ب – تکلیف سرقفلی چیست؟ آیا ساقط است یا به نرخ روز قابل پرداخت است؟
نظر هیئت عالی
: نظر اکثریت و اسباب موجه آن صائب بوده منطبق با قانون است زیرا قرارداد های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶به صراحت ماده ۱ آن قانون تابع مقررات «قانون مدنی» و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود. بنابراین، اولاً – در صورت تحقق شرایط ضمنالعقد در مواردی که قرارداد اجاره دارای مدت معین است، درخواست فسخ و تخلیه قابل اعمال است، ثانیاً – در مورد قراردادهایی که مدت آن منقضی شده یا قراردادی که در آن مدت به صراحت قید نشده با توجه به ماده ۵۰۱ قانون مدنی حسب مورد درخواست فسخ و تخلیه یا دستور تخلیه قابل طرح و اقامه است و به هنگام تخلیه مستاجر استحقاق سرقفلی را به قیمت عادله روز دارا میباشد. زیرا سرقفلی موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ با حق کسب و پیشه و یا تجارت موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ از حیث آثار و حقوق راجع به آن متفاوت است و رابطه استیجاری مستمر و بادوام ناشی از قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ که تنها در موارد مصرحه قانونی قابل فسخ و تخلیه است با قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ که مدت در آن نقش عمده دارد فرق دارد. بنابراین نظر اکثریت تأیید میشود.
نظر اکثریت
o الف:
اولاً- چنانچه در قرارداد اجاره مدت تصریح نشده باشد، ولی اجاره بها برای روز یا ماه یا سال تعیین شده باشد مطابق ماده ۵۰۱ قانون مدنی اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح بوده و طرفین تابع مراضات حاصله خواهند بود. ثانیاً- چنانچه به این نحو هم مدتی تعیین نشده باشد، مطابق مواد ۱۰ و ۲۱۹ و ۲۲۰ قانون مدنی قرارداد صحیح بوده و در هر حال با توجه به مقررات عام قانون مدنی در صورت تخلف مستاجر از مفاد قرارداد، موجر حق فسخ عقد اجاره راخواهد داشت، در نتیجه دعوای تخلیه وی قابل استماع بوده و در صورت احراز تخلف، دادگاه باید حکم به تخلیه عین مستاجره را صادر نماید.
o ب:
با توجه به اینکه تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ تصریح نموده است: «در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.» با انتقال صحیح سرقفلی در آغاز قرارداد، حق مکتسب برای مستاجر ایجاد شده و اسقاط آن نیاز به حکم صریح قانونی دارد. با توجه به اینکه در قانون به اسقاط این حق در اثر تخلف مستاجر تصریحی نشده است، بنابراین حتی در صورت صدور حکم به تخلیه عین مستاجره به جهت تخلف مستاجر، حق سرقفلی وی ساقط نشده و باید به قیمت عادله روز به مستاجر پرداخت شود.
نظر اقلیت
الف و ب – برخی از این گروه عقیده دارند: از آنجا که طبق قانون مدنی مدت اجاره باید معلوم باشد و عدم تعیین مدت موجب بطلان قرارداد است، چنین قراردادی که فاقد مهلت است باطل بوده و چون در نظام حقوقی ما، عقد باطل فاقد هرگونه اثری میباشد، بنابراین باید عین عوضین داده شده مسترد گردد و مطالبه سرقفلی به نرخ روز مبنایی ندارد.
برخی دیگر معتقدند که عقد باطل نیست ولی تخلف مستاجر موجب پایان قرارداد شده و موجر حق فسخ قرارداد و درخواست تخلیه مورد اجاره را دارد و مستاجر با تخلف خود به ضرر خود اقدام کرده و حقی نسبت به مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز ندارد.