درخواست فروش ملک غیر قابل افراز با فرض وصیت منافع به مدت معین توسط وراث

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۸/۰۲/۱۶
برگزار شده توسط: استان مرکزی/ شهر ساوه
موضوع
درخواست فروش ملک غیر قابل افراز با فرض وصیت منافع به مدت معین توسط وراث
پرسش
فردی وصیت میکند ثلث ماترکش که عبارت است از زمین ده هکتاری، جهت استفاده فرزندان ذکورش به مدت نود و نه سال قرار گیرد. در مورد این ملک که در اختیار وراث بوده است، به لحاظ مشاعی بودن، حکم خلع ید صادر میشود و ملک از ید وراث خارج میگردد. وراث جهت افراز و تفکیک زمین، به اداره ثبت مراجعه می کنند و اداره ثبت پس از استعلام از شهرداری، به غیر قابل افراز بودن ملک نظر میدهد. این پرونده در محاکم مطرح میشود. محکمه حقوقی حکم بر بطلان دعوای افراز صادر مینماید و این رای مورد تأیید محاکم تجدیدنظر قرار میگیرد از طریق اعمال ماده ۱۸ قانون اصلاح قانون تشکیل دادگاه های عمومی و انقلاب اقدام میگردد و هیچگونه اشتباهی مشاهده نشده است. حال با توجه به مطالب فوق، وراث جهت احقاق حق خود چه اقدامی باید بکنند و آیا حبس نود و نه ساله ثلث بدون افراز و تفکیک، مانع از فروش کل ملک نمی گردد؟
نظر هیئت عالی
با فرض اینکه آنچه مورد وصیت واقع شده است، منافع ده هکتار زمین به عنوان ثلث ماترک است که شش دانگ عین آن متعلق به موصی میباشد و سایر شرکایی که درخواست خلع ید داده اند جملگی از ورثه میباشند؛ با توجه به صحت وصیت تملیکی، منافع ده هکتار مزبور برای اولاد ذکور، حکم خلع ید نسبت به تصرفات موصیلهم صحیح نبوده و دادگاه نمیتوانسته با وجود حق استفاده آنان مبادرت به صدور چنین حکمینماید.
با این وجود چنانچه رای غیر قابل افراز ملک، صادر و قطعی شده است، درخواست فروش صرفاً نسبت به عین، منهای منافع نود و نه ساله مورد وصیت قابلیت استماع دارد. راه حل دیگر در راستای نظر فوق این است که با فروش عین و منافع، ما به ازای منافع نود و نه ساله فروخته شده از کل حاصل فروش صرفاً متعلق به موصیلهم خواهد بود.
نظر اکثریت
ماده ۱۵۳ قانون ثبت، تکلیف محاکم و اداره ثبت را در خصوص افراز و تفکیک روشن کرده است و بیان داشته که محاکم و اداره ثبت موظف به استعلام هستند. چنانچه شهرداری اعتقاد به عدم قابلیت افراز داشته باشد، دادگاه موظف به رعایت نظریه شهرداری مبنیبر عدم افراز میباشد و در این خصوص چارهای جز فروش تمام ملک نمیباشد که در صورت فروش، ثلث اموال حسب وصیت نامه در اختیار وراث ذکور قرار میگیرد؛ چون در خصوص عدم افراز و تفکیک رای صادر شده و قطعی گردیده است و طرح دعوای مجدد در این خصوص محمل قانونی نخواهد داشت.
نظر اقلیت
اقدامات اداره ثبت و دادگاه در این خصوص صحیح نبوده است، چون نظر شهرداری قطعی نبوده و اداره ثبت موظف به بررسی نظریه شهرداری بوده است. اگر زمین قابل افراز و تفکیک باشد، شهرداری موظف به افراز و تفکیک میباشد و همچنین دادگاه نیز موظف به بررسی موضوع است. صرف اعلام نظر شهرداری نمی توان طبق همان نظریه حکم به غیر قابل افراز بودن را صادر نمود و هیچ منعی ندارد، وراث مجدداً از اداره ثبت تقاضای افراز را نمایند به لحاظ اینکه شاید شهرداری دچار اشتباه شده باشد و به لحاظ تغییر مقررات شهرداری، نظر شهرداری نیز قابل تغییر است که در اینصورت می توان مجدداً تقاضای افراز و تفکیک را نمود.