خلع ید در فرض اذن متصرف در احداث بنا

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۰/۰۳/۲۴
برگزار شده توسط: استان خراسان رضوی/ شهر مشهد
موضوع
خلع ید در فرض اذن متصرف در احداث بنا
پرسش
حکم خلع ید در فرضی که متصرف اذن در احداث بنا داشته است چه میباشد؟
نظر هیئت عالی
هرگاه شخصی مجاز به احداث بنا در ملک غیر بوده و به همین اعتبارمبادرت به احداث اعیانی در ملک کرده باشد به لحاظ اینکه در واقع اجازه به معنای اختیاروحق ایجاد بنا میباشد، احداثکننده مالکیت اعیانی مستحدثه را دارا خواهد شد و با این ترتیب، مالک عرصه نمی تواند قلع بنای مستحدثه را درخواست کند و ماده ۵۰۴ قانون مدنی، موید این نظر است.
نظر اتفاقی
نظر اول: حکم به خلع ید و قلع و قمع بنا داده نمی شود و بر طبق ماده ۵۰۴ قانون مدنی، عمل میشود.
دلایل گروه اول:
۱. در دعوای خلع ید، تصرف باید غاصبانه باشد ولی وقتی که مالک اذن به احداث بنا میدهد، پس تصرف غاصبانه نیست و از موارد خلع ید نمیباشد زیرا خلع ید دو رکن دارد: الف – احراز مالکیت مالک. ب – احراز تصرفات غاصبانه متصرف و در این مورد چون رکن غاصبانه احراز نمی شود، در نتیجه حکم به تخریب بنا صادر نمی شود و باید طبق ماده ۵۰۴ قانون مدنی، عمل کرد.
۲. دعوای خلع ید با فرضی که مالک اذن در احداث بنا داده باشد، منافات دارد زیرا اگر اذن باشد خلع ید مطرح نیست مگر اینکه بگوید تخلیه، که این دو امر ماهیت جداگانه دارد و در صورتی که موضوع را تخلیه بدانیم به استناد ماده ۵۰۴ قانون مدنی، صرفاً می توان در مورد عرصه حکم داد نه در مورد اعیان احداثی.
۳.چون مالک اذن داده است و اذن در احداث بنا به معنای اختیار است و برای احداثکننده ایجاد حق شده است، خواهان نمی تواند قلع بنا را بخواهد.
۴. اذن انواع و اقسام دارد و یک نوع آن اذن ایقاعی است که اگر منظور از اذن، اذن مالکانه باشد همان اختیار مالکانه میباشد که به متصرف اذن در احداث بنا داده و در نتیجه مالک نمی تواند قلع بنا را بخواهد.
نظر دوم: بر طبق اصل تسلیطباید حکم به خلع ید و بهتبع آن حکم به تخریب (قلع و قمع) صادر گردد.
دلایل گروه دوم:
این گروه معتقدند که بر طبق اصل تسلیطباید حکم به خلع ید و قلع بنا داد زیرا:
۱. اذن به منزله عدول از مالکیت نیست پس مالکیت ادامه دارد و از زمان اعراض و قرارداد، وضعیت فرق می کند، به خصوص با توجه به قاعده«الناس مسلطون علی اموالهم»، اگر حکم صادر نشود، حق مالک ضایع شده است.
۲. در باب تزاحم دو قاعده تسلیط و لاضرر، قاعده لاضرر مقدم است و در اینجا حق مالک مقدم است زیرا مالک نمی تواند اعمال حق مالکیت بکند و از طرفی در صورت تزاحم دو اصل، مالکیت با قاعده لاضرر است.
نظرسوم: بنا به قاعده تزاحم باید قائل به تفکیک شد یعنی چنانچه اذن کلی و محدودبه زمان باشد با پرداخت خسارت حکم به قلع بنا صادر میشود.
مبانی و نظریات گروه سوم:
این گروه معتقد هستند که بنا به قاعده تزاحمباید قائل به تفکیک شدیعنی چنانچه اذنکلی و محدود به زمان باشد با پرداخت خسارت حکم به قلع بنا صادر میشود:
۱. در این مورد بین اذن و حق فرق است زیرا اذن قابل رجوع است ولی حق قابل رجوع نیست و حق یک عقد است و چون عقد لازم است و اصل بر عقود لزوم آنها است به ویژه عقدی که بر مبنای ماده ۱۰ قانون مدنی تنظیم میشود لازم الرعایه است. در اینجا اگر احداث بنا صرفاً بر مبنای اذن باشد از ملاک ماده ۱۲۰ قانون مدنی، چون می توان از اذن رجوع کرد پس مالک میتواند با پرداخت خسارت، قلع مستحدثات را بخواهد زیرا بر مبنای اذن، طرف بنا ساخته و این اعمال حق را مستنداً به اصل ۴۰ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران نمی توان به ضرر غیر اعمال کرد، ولی اگر حق احداث بنا داده باشد چون این حق به صورت عقد بین طرفین است و عقد لازم است و اصل در عقود لزوم آنهاست، و به ویژه عقدی که بر مبنای ماده ۱۰ قانون مدنی، تنظیم میشود لازم الرعایه است، پس مالک نمی تواند قلع بنا را به تنهایی بخواهد.در نتیجه باید اجرت المثل زمین را بگیرد.
۲. اگر طرفین در قرارداد تعیین تکلیف نکرده باشند، بنا متعلق به متصرف است و اگر تعیین تکلیف کرده باشندطبق همان وضعیت عمل میشود، و در این حالت شرکت نیست که بتوان مقررات شرکت را در آن جاری دانست و باید قائل به تفکیک شد.
۳. در پاسخ به مبانی نظریات گروه اول، باید گفت که قسمت صدر ماده ۵۰۴ بر میگردد به مدت زمان اجاره که در آن مدت، بنا احداث کند و مالک در مدت اجاره حق کندن و خراب کردن بنا را ندارد و در قسمت ذیل ماده که می گوید بعد از انقضای مدت، این امر مانع از آن نیست که موجر با پرداخت خسارت قلع بنا را بخواهد و این حکم را نفی نکرده که تخریب را بخواهد، پس موجر میتواند قلع بنا را بخواهد زیرا پس از انقضای مدت اذن مالک قابل رجوع است.
به نوعی دیگر هم پاسخ داده شده است.
باید دید که خسارت وارده چه مقدار است، وضعیت قیمت اعیانی با عرصه باید سنجیده شود که اگر اعیانی از عرصه کمتر باشد و خواهان حاضر به پرداخت قیمت اعیانی باشد، خلع ید و قلع بنا با پرداخت خسارت بلامانع است و این در صورتی است که اذن کلی و محدود به زمان باشد و اعلام آمادگی به پرداخت خسارت از ناحیه مالک بشود.