صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1401/07/12
برگزار شده توسط: استان چهار محال و بختیاری/ شهر شهر کرد
موضوع
حق کسب و پیشه و حق سرقفلی
پرسش
وجوه تشابه و افتراق حق سرقفلی موضوع ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 با حق کسب و پیشه مذکور در ماده 18 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 چیست؟
نظر هیات عالی
حق کسب و پیشه و تجارت و حق سرقفلی با یکدیگر تفاوت دارند و آثار آنها نیز با هم متفاوت میباشد. منشاء و ریشه حق کسب و پیشه ناشی از قانون 56 میباشد و به مستاجران مشمول قانون 56 تعلق میگیرد، یعنی این حق را قانون به مستاجر می دهد و مطابق ماده 30 قانون 56 طرفین نمی توانند بر خلاف مفاد قانون تراضی نمایند. ولیکن منشاء و ریشه ایجاد حق سرقفلی برای مستاجر قرارداد واگذاری سر قفلی به مستاجر است که مطابق ماده 10 قنون مدنی تنظیم شده است و مستاجر مالک سرقفلی میگردد، بنابراین ریشه حق کسب و پیشه قانون است و در موارد تخلف مستاجر مانند تغییر شغل و تعدی و تفریط و عدم پرداخت اجاره بها (بند های 7و 8 و 9 ماده 14 قانون 56) این حق ساقط میگردد و ریشه سر قفلی قرارداد است و به هر دلیلی ملک تخلیه شود ولو به علت تخلف مستاجر باعث سقوط حق سرقفلی نشده بلکه از زمان تخلیه حق سرقفلی توسط کارشناس باید به قیمت روز تخلیه کارشناسی شده و تخلیه مورد اجاره منوط به پرداخت مبلغ سرقفلی به نرخ روز تخلیه به مستاجر میباشد. بنابر این نظراکثریت تا حدی که با نظر ارائه شده، مطابقت دارد صحیح است.
نظر اکثریت
حق کسب و پیشه و حق سرقفلی از نظر ماهیتی با هم متفاوتند حق کسب و پیشه برای مستاجر است ولی سرقفلی مبلغی است که مالک از مستاجر دریافت می کند و بنابراین با هم متفاوت هستند(ماده 15 آییننامه روابط موجر و مستاجر) همچنین حق کسب و پیشه حقی است که قانونگذار برای مستاجر پیش بینی نموده است ولی سرقفلی توسط طرفین تعیین میگردد در حق کسب و پیشه مستاجر نسبت به مشتری دارای حق تقدم است و در آن رونق تجاری را ملاک قرار می دهند در حالی که در مورد حق سرقفلی موقعیت جغرافیایی ملک در نظر گرفته میشود.
نظر اقلیت
با توجه به فتوای امام (ره) و همچنین نظریه شورای نگهبان حق سر قفلی و حق کسب و پیشه ماهیتی متفاوت از هم ندارند و اساساً حق کسب و پیشه دارای سابقه فقهی ندارد یکی از دلایل آنها هم درخصوص این نظر این است که ممکن است مستاجر جدید شغل مستاجر قبلی را ادامه نداده و شغل جدیدی را ایجاد کند بنابراین حق کسب و پیشه منتفی میگردد.