تکلیف حق سرقفلی مستاجر به دلیل عدم پرداخت اجور در حق موجر ومالک اعیانی تجاری

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۸/۰۹/۰۴
برگزار شده توسط: استان گیلان/ شهر آستارا
موضوع
تکلیف حق سرقفلی مستاجر به دلیل عدم پرداخت اجور در حق موجر ومالک اعیانی تجاری
پرسش
در صورتی که مستاجر و صاحب سرقفلی اقساط اجاره را در حق موجر و مالک اعیانی تجاری پرداخت ننماید، آیا مالک به این دلیل میتواند تخلیه مورد اجاره را از مرجع ذیصلاح قانونی درخواست کند؟ تکلیف حق سرقفلی مستاجر چگونه خواهد بود؟
نظر هیئت عالی
با فرض انعقاد قرارداد اجاره بعد از لازم الاجرا شدن قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، چنانچه در ضمن عقد اجاره شرط شده باشد، عدم پرداخت اجور موجب حق فسخ برای موجر خواهد بود. در صورت تخلف از شرط مذکور نیز موجر میتواند با استفاده از حق فسخ، قرارداد را فسخ و تخلیه مورد اجاره را درخواست نماید. در غیر این صورت، حق فسخ نداشته و موجر صرفاً میتواند اجور را مطالبه کرده و موجبی برای تخلیه نخواهد بود. بنا به مراتب، با وجود حق فسخ و تخلیه در صورت تخلف از شرط، خللی به حقوق سرقفلی مستاجر وفق تبصره ۲ ماده ۶ همان قانون وارد نمی آورد. بنابراین، نظر اقلیت مورد تأیید است.
نظر اکثریت
در مورد فرض سوال دو نوع قانون داریم؛ قراردادهایی که قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ منعقد شده، در خصوص آنها قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ حاکمیت دارد و در بند (۹) ماده ۱۴ قانون اخیرالذکر (در مورد فرض سوال) به صورت روشن تعیین تکلیف شده است و اما راجع به قراردادهایی که بعد از قانون صدرالذکر منعقد شده اند، قانون سال ۱۳۷۶ حاکمیت دارد و قانون یاد شده نسبت به فرض سوال ساکت است. لذا به قانون مدنی مراجعه میکنیم و برابر ماده ۴۹۶ قانون مدنی نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت میگردد. بنابراین، چون پرداخت سرقفلی از جانب مستاجر به موجر از شرایط قرارداد اجاره بوده است، خیار فسخ برای او ثابت است، ولی در هر صورت حق سرقفلی برای مستاجر محفوظ است، زیرا از حقوق مکتسبه ایشان محسوب میشود.
نظر اقلیت
در مورد قراردادهایی که قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده اند؛ نظر اکثریت اعمال میشود، ولی در خصوص قراردادهایی که بعد از تصویب قانون ۱۳۷۶ منعقد شده اند؛ عدم پرداخت اقساط اجاره از موارد تخلیه نیست مگر اینکه در ضمن عقد شرط شده باشد. بنابراین، در صورت عدم شرط ضمن عقد موجر حق تقاضای تخلیه را ندارد و پس از پایان مدت اجاره چنین حقی را خواهد داشت و در هر صورت سرقفلی مستاجر برای او محفوظ خواهد بود.