تصرف ملک توسط مالک سابق بعد از مزایده

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۹۹/۱۱/۲۱
برگزار شده توسط: استان تهران/ شهر تهران
موضوع
تصرف ملک توسط مالک سابق بعد از مزایده
پرسش
فردی از طریق شرکت در مزایده اجرای احکام مدنی برنده خرید شش دانگ پلاک ثبتی یک باب منزل مسکونی میگردد و فرایند انتقال سند رسمی صورت میپذیرد، پلاک ثبتی علیرغم انتقال رسمی به برنده مزایده ملک همچنان در تصرف مالک سابق (محکوم علیه) باقی میماند و در فاصله زمانی انتقال سند رسمی، مالک سابق، ملک موصوف را در اختیار شخص ثالثی قرار میدهد:
۱) اولاً؛ اجرای احکام مدنی موظف به تسلیم مال غیر منقول مورد مزایده به خریدار میباشد، (بدون طرح دعوی حقوقی از ناحیه برنده مزایده) یا خیر؟
۲) در صورتی که اجرای احکام وظیفه ای مبنی بر تحویل مال مورد معامله (مزایده) نداشته باشد، خریدار و برنده مزایده دعوی خلع ید را باید چگونه مطرح نماید؟ (به طرفیت مالک سابق (محکوم علیه) یا متصرف لاحق یا هر دو (مالک سابق و متصرف لاحق))
۳) در صورتی که خریدار به طرفیت فقط مالک سابق دادخواست خلع ید تقدیم دادگاه نموده باشد و در صورتی که مال غیر منقول به شخص ثالثی منتقل شده باشد و مالک سابق متصرف نباشد آیا دعوی قابلیت استماع دارد؟
۴) برنده مزایده، اجرت المثل ایام تصرف را از چه کسی مطالبه نماید؟ مالک سابق یا متصرف لاحق یا هر دو؟ تصمیم دادگاه در موارد مذکور چه خواهد بود؟
نظر هیات عالی
در فرض سوال- ۱- اجرای احکام مدنی به لحاظ فقدان نص قانونی تکلیفی به تحویل مال مورد مزایده به منتقل الیه (برنده مزایده) ندارد.
۲- اگر متصرف منتقل الیه ثالث باشد دعوای خلع ید و اگر مستاجر باشد دعوای تخلیه طرح خواهد شد و به بیان دیگر دعوای خلع ید یا تخلیه حسب مورد باید به متصرف لاحق اقامه شود.
۳- در این فرض دعوای خلع ید به طرفیت غیر مستاجر اقامه شده و قابلیت استماع ندارد.
۴- دعوای مطالبه اجرت المثل در هر بازه زمانی که مطرح باشد باید به طرفیت متصرف اقامه شود. مستفاد از ماده ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی و نظریه شماره ۷/۷۲۷ – ۱۳۸۰/۰۲/۱۵ اداره کل حقوقی قوه قضاییه.
نظر اکثریت
اجرای احکام مدنی وظیفه ای جهت تسلیم مال غیر منقول مورد مزایده به خریدار آن ندارد و اگر ملک مورد مزایده توسط محکوم علیه یا متصرف تخلیه نشود باید خریدار، دادخواست خلع ید تقدیم نماید و اگر دادخواست به طرفیت محکوم علیه باشد و او در ملک تصرفی نداشته باشد دعوا متوجه وی نخواهد بود و به لحاظ عدم توجه دعوا نسبت به وی، قرار رد دعوا صادر میشود. ضمناً اجرت المثل ایام تصرف نیز از کسانی که عالماً و عامداً از ملک غیر منقول علیرغم انجام مزایده و انتقال سند به خریدار همچنان از آن استفاده میکردهاند؛ (یعنی هر کس که از آن ملک استیفاء منفعت نموده است) ضامن پرداخت اجرت المثل ایام تصرف خواهد بود.
دلایل این نظریه: الف- در مبحث دوم از فصل سوم راجع به مقررات مربوط به توقیف و فروش اموال غیر منقول به صورت ویژه بحث شده است و چنین تکلیفی برای اجرای احکام مقرر ننموده است. پس از فروش اموال توقیف شده اقدامات لازم برای پرداخت وجه حاصل از فروش به محکوم له و وصول هزینه های اجرایی به عمل آمده و عملیات اجرایی خاتمه یافته تلقی میشود.
ب- نظریه اداره حقوقی قوهقضائیه به این مضمون که طبق مواد ۱۴۳ و ۱۴۴ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۵۶ در صورت احراز صحت جریان مزایده دستور صدور سند انتقال را به نام خریدار میدهد و تنظیم سند انتقال به نام خریدار ارتباطی به موضوع خلع ید و تسلیم مال غیر منقول ندارد.
ج- تحویل ملک مورد مزایده به برنده و خریدار در اجراییه قید نشده است و تخلیه و خلع ید یک عمل اجرایی مستقل است.
د- اصل غیر قابل توقف بودن عملیات اجرایی که از ماده ۲۴ قانون اجرای احکام مدنی، استنباط میشود مربوط به اقداماتی است که برای اجرای حکم و مفاد اجراییه صادره از سوی دادگاه صادرکننده حکم ضرورت داشته باشد. در حالیکه تخلیه ملک، مقدمه اجرای حکم یا بخشی از عملیات اجرایی محسوب نمی شود و بر اساس ماده ۱۴۱ پس از انجام مزایده پرونده به دادگاه ارسال میشود تا پس از تایید مزایده و صدور دستور انتقال، تنها وظیفه اجراء اعزام نماینده جهت انتقال سند به نام برنده مزایده است.
ه- خلع ید از ملک دعوای مستقلی است و با انجام خلع ید در پرونده مزایده، فرصت دفاع از متصرف سلب میشود. احتیاط مقتضی این است که یک دادرسی تمام عیار صورت گرفته تا با صدور حکم و اجراییه، ملک تحویل خریدار مزایده شود.
نظر اقلیت
اجرای احکام موظف است پس از انجام مزایده و انتقال سند ملک به نام خریدار آن را نیز تخلیه نموده و از تصرف محکوم علیه یا شخص ثالث خارج نماید و تحویل خریدار دهد؛ لذا پاسخ سایر سوالها روشن است. دلیل این گروه نیز عبارت است از: الف- نظریه اداره حقوقی است در تاریخ ۱۱ مهر ۱۳۴۴ کمیسیون مشورتی بدین مضمون «اگر مال غیر منقول در تصرف خود او بوده و به ازاء بدهی به دائن واگذار شده مستفاد از مواد ۶۸۴ و ۶۹۰ قانون اصول محاکمات حقوقی عین مال مزبور باید از تصرف مدیون خارج و به تصرف دائن داده شود.»
ب- برابر مواد ذیل از قانون اجرای احکام مدنی مال غیر منقول به صورت موقت تحویل متصرف یا مالک میشود. ماده ۱۱۱ قانون اجرای احکام مقرر میدارد که مال غیر منقول پس از توقیف و ارزیابی به صورت موقت تحویل متصرف یا مالک (محکوم علیه) میگردد. ماده ۱۰۳ مقرر میدارد توقیف مال غیر منقول موجب توقیف منافع مال نمی شود اما این تصرف به طور موقت و با حفظ حقوق محکوم له و رعایت هدف آن میباشد زیرا بنابر مواد ۵۶ و ۵۷ همان قانون تصرفات منافی به توقیف نیز باطل یا غیرنافذ و برابر ماده ۶۶۳ از کتاب پنجم تعزیرات قانون مجازات اسلامی سه ماه تا یک سال حبس و واجد جنبه کیفری نیز است. لذا با انجام مزایده و فروش ملک مالکیت به برنده مزایده و خریدار منتقل میشود و مفهوم و معنای تحویل موقت این است که اجراء پس از برگزاری مزایده ملک تحویل خریدار شود. در غیر این صورت کلمه موقت معنا و مفهومی نخواهد داشت.
ج- هر چند در قانون اجرای احکام مدنی برای توقیف و فروش اموال غیر منقول، مقررات ویژهای پیش بینی شده ولی در ماده ۱۳۷ آمده (ترتیب فروش اموال غیر منقول به استثناء مواردی که در این مبحث معین شده مانند فروش اموال منقول است.)؛ لذا بر اساس ماده ۱۳۳ و مفهوم قسمت اخیر ماده ۱۳۶ قسمت اجرا اموال غیر منقول را مانند اموال منقول، تحویل برنده مزایده میدهد.
د- بر اساس ماده ۳۴۸ قانون مدنی قابل تسلیم نبودن مبیع موجب بطلان عقد شده و تعذر تسلیم سبب حق فسخ برای مشتری میشود و با فرض عدم وظیفه اجرا در تحویل، ضرر غیر قابل جبران به خریدار وارد میشود.
ه- در آگهی مزایده شرایط و اوصاف مال مورد مزایده حتی اینکه آیا در اجاره است یا خیر آمده است اما در هیچ یک از بندهای آن اشارهای به اینکه اجراء هیچ وظیفه ای نسبت به تحویل مبیع و ملک غیر منقول ندارد نیامده است.
و- اقدام اجراء در فروش اموال غیر منقول به نیابت از دادگاه و از باب «الحاکم ولی الممتنع» میباشد و در خصوص سایر موارد (فروش) موضوع تابع قواعد عمومی مربوط به قراردادهاست از آن جمله ماده ۳۶۲ قانون مدنی حاکم است و اجراء باید مبیع را تحویل خریدار دهد. اگر اجراء وظیفه ای در تحویل نداشته باشد فرایند جدید دادرسی جدیدی را پایهگذاری می کند و اعتماد عمومی سلب میشود.
ز- ارشاد خریدار به تقدیم دعوی خلع ید، ارشاد به دعوایی است که ثمرهای بر آن مترتب نخواهد بود زیرا خریدار میشود خواهان و خوانده محکوم علیه است که ملک او مورد مزایده قرار گرفته است. آیا خوانده میتواند به اقدامات اجرایی و عملیات فروش اشکال وارد نماید. دادگاه رسیدگی کننده به خلع ید مجاز به ارزیابی و صحت و سقم آنها نیست زیرا عملیات فروش و اجرایی و مزایده قبلاً توسط دادگاه صادرکننده حکم مورد تایید قرار گرفته است. لذا نمیتوانیم قسمت اجرا را از مسئولیتهای قراردادی معاف کنیم.
بر فرض بسیار نادر اگر دادگاه دادخواست خلع ید خواهان را رد نماید، مال خریداری شده در حکم تلف است چراکه ثمن از خریدار مزایده گرفته شده و به محکوم له داده شده و پرونده اجرایی مختومه شده است. مال غیر منقول را نیز نمی تواند تحویل بگیرد و بر موضوع قاعده «تلف المبیع قبل القبض فهو من مال البایع» حاکم میشود. آیا اجراء میتواند مزایده را فسخ نماید و ثمن را به خریدار مزایده برگرداند.
در پایان، تفسیر منطقی موضوع اقتضاء آن دارد با استفاده از ماده ۱۳۷ قانون اجرای احکام مدنی و سایر مقررات مربوط به تسلیم اموال مورد مزایده قائل به تکلیف قسمت اجرای احکام مدنی به خلع ید و تحویل ملک به برنده مزایده باشیم.