تجویز انتقال منافع به غیر در قرار داد های اجاره مشمول قانون روابط موجر ومستاجر سال ۱۳۷۶

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۴/۰۴/۰۳
برگزار شده توسط: استان آذربایجان شرقی/ شهر تبریز
موضوع
تجویز انتقال منافع به غیر در قرار داد های اجاره مشمول قانون روابط موجر ومستاجر سال ۱۳۷۶
پرسش
در یک قرارداد اجاره که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ است آیا دعوای تجویز انتقال منافع به غیر مسموع است؟
نظر هیئت عالی
مطابق ماده ۱ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون مزبور اجاره کلیه اماکن، اعم از مسکونی و تجاری، محل کسب و پیشه و اماکن آموزشی تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود. و حسب ماده ۴۷۴ قانون مدنی، مستاجر میتواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد، لذا چنانچه در عقد اجاره حق انتقال به غیر از مستاجر سلب نشده باشد میتواند مورد اجاره را نسبت به بقیه مدت اجاره به غیر منتقل کند. با این ترتیب دعوای تجویز انتقال منافع به غیر از ناحیه مستاجر مسموع نخواهد بود.
نظر اکثریت
مطابق ماده ۴۷۴ قانون مدنی، مستاجر میتواند استیفای منافع عین مستاجره را به شخص ثالث واگذار کند مگر اینکه شرط خلاف شده باشد این اصل انتقالپذیری عین مستاجره، در مورد اماکن تجاری مطابق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ منقلب گردید و به اصل عدم انتقالپذیری تبدیل شد و مطابق قانون سال ۱۳۵۶ مستاجر صرفاً در صورت سکوت قرارداد اجاره در خصوص حق انتقال به غیر و به شرط عدم پرداخت حق کسب و پیشه او توسط موجر در صورت تخلیه عین مستاجره میتواند با تجویز دادگاه، آن را به شخص ثالث واگذار کند. در قانون سال ۱۳۷۶ مجدداً حق انتقال مستاجر پذیرفته است و مطابق ماده ۶ قانون اخیر و ماده ۱۶ آیین نامه اجرایی آن، مستاجر میتواند عین مستاجره را برای استیفای منفعت به غیر واگذار کند مگر اینکه شرط خلاف شده باشد. بنابراین، در صورت عدم وجود شرط مخالف مستاجر بدون تجویز دادگاه میتواند منافع مورد اجاره را واگذار کند و در اینصورت دعوای او مسموع نخواهد بود. در صورتی که در عقد اجاره شرط خلاف شده باشد این شرط طبق قواعد عمومی قرادادها و قاعده «المومنون عند شروطهم» نافذ است و با وجود صحت شرط موصوف دعوای تجویز انتقال منافع به غیر باز هم مسموع نیست.
نظر اقلیت
نظر به اینکه با انعقاد عقد اجاره، مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود، مانند هر مالک دیگر میتواند در مایملک خود هرگونه دخل و تصرفی را بکند و حتی شرط خلاف حق انتقال منافع نیز به جهت مغایرت چنین شرطی با قاعده تسلیط و مالکیت مالک و در نتیجه نامشروع بودن چنین شرطی باطل بوده و قابل ترتیب اثر نیست. بنابراین، تا زمانیکه مستاجر مالک منافع است در صورت عدم موافقت موجر، میتواند با تجویز دادگاه، منافع را به شخص ثالث واگذار کند و دعوای او قابل استماع است.