انتقال مورد اجاره به غیر و آثار فسخ و تخلیه نسبت به مستاجر دوم

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۷۹/۱۱/۰۹
برگزار شده توسط: استان قم/ شهر قم
موضوع
انتقال مورد اجاره به غیر و آثار فسخ و تخلیه نسبت به مستاجر دوم
پرسش
در صورتی که مستاجر محل سکنا، به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته و مورد اجاره را با شرایط دیگری به شخص ثالثی اجاره دهد و مالک به علت تخلف مستاجر اول از پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر، حکم به فسخ اجاره اول و تخلیه ید مستاجر دوم را طبق بند «د» ماده ۸ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۲ تقاضا کند: الف. با توجه به اینکه اجاره دوم با اجازه مالک واقع شده حق فسخ برای وی باقی است؟ ب. در صورت ثبوت حق فسخ با توجه به اینکه مستاجر دوم به تعهدات قراردادی خود عمل کرده آیا فسخ اجاره اول در حق مستاجر دوم هم تأثیر دارد و می توان مورد اجاره را از وی منتزع ساخت؟ج. در صورتی که فسخ اجاره اول تأثیری در اجاره دوم نداشته باشد، اجاره بها به چه میزان و به چه کسی پرداخت خواهد شد؟
نظر هیئت عالی
مستأجری که با استفاده از حق واگذاری به غیر، مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید، نه تصرفاتی در ملک دارد و نه اینکه بعد از انقضای مدت اجاره، مالکیتی بر منافع برای وی متصور است، به عبارت دیگر در چنین مورد رابطه حقوقی مستاجر سابق و مستاجر جدید قطع شده و بین مستاجر جدید و مالک رابطه استیجاری برقرار گردیده، و از آنجایی که مستاجر جدید از تاریخ واگذاری محل و نسبت به آینده مسئول آثار قائممقامی حقوق میباشد، طرح دعوای فسخ اجاره با مستاجر اول سالب به انتفای موضوع است. در نهایت بر اساس اصل نسبی بودن آثار قراردادها و حاکمیت و اعتبار آن نسبت به طرفین مالک در صورت ادعای وجود طلب بابت اجور میتواند آن را مطالبه کند.
نظر اتفاقی
موجری که به موجب عقد اجاره، به مستاجر اجازه داده است که مورد اجاره را به شخص دیگری اجاره دهد، در واقع اجازه تصرفاتی را داده است که منافی خیار مندرج در قرارداد است؛ بنابراین اجاره دوم، موجب انتقال مالکیت منافع عین مستاجره به مستاجر دوم میشود و از ملاک ماده ۴۵۴ قانون مدنی هم استفاده میشود که هرگاه عدم تصرفات ناقله در عین و منفعت شرط نشده باشد، فسخ اجاره اول، اجاره دوم را باطل نمی کند. لذا مستاجر دوم برای مدتی که مستاجر اول مالک منفعت بوده از مورد اجاره استیفای منفعت می کند و همان مقدار اجرتالمسمی که به موجب قرارداد معین شده، بر ذمه وی قرار خواهد گرفت. در عین حال فسخ اجاره اول، اجرت المثل را نسبت به باقی مانده مدت بر عهده مستاجر اول قرار میدهد، ولی عین مستاجره در ید مستاجر دوم، تا انقضای مدت باقی خواهد ماند و ملک مسلوب المنفعه به مالک بر میگردد. با وصف مذکور مستاجر اول از زمان فسخ اجاره، اجرت المثل در حق مالک میپردازد و مستاجر دوم اجرتالمسمی را به همان میزان که در قرارداد معین شده به مستاجر اول میدهد.