انتقال منافع مورد اجاره از ناحیه شریک به شریک دیگر

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۹۰/۰۳/۰۲
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر بابل
موضوع
انتقال منافع مورد اجاره از ناحیه شریک به شریک دیگر
پرسش
آقای (الف) مالک شش دانگ سرقفلی مغازه، آن را به آقای (ب) در سال ۱۳۶۰ انتقال میدهد و مال الاجاره حق مالک ۳۰۰ تومان میشود. آقای (ب) با اجازه مالک، سرقفلی سه دانگ از مغازه را به آقای (ج) به موجب سند عادی در سال ۸۰ منتقل می کند و سرقفلی سه دانگ دیگر را آقای (ب) بدون اجازه مالک در سال ۸۷ به آقای (ج) انتقال میدهد که با انتقال دوم؛ مالک علیه آقایان (ب) و (ج) به لحاظ انتقال عین مستاجره به غیر، مبادرت به اقامه دعوی مبنی بر تخلیه عین مستاجره می کند. دادگاه چه تکلیفی در دعوی مطروحه دارد؟
نظر هیئت عالی
از مفاد سوال مطروحه چنین استنباط میشود که شش دانگ مورد اجاره در ید استیجاری شخص (ب) بوده و روابط حقوقی طرفین، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ است که شخص (ب) با اجازه مالک (موجر) منافع سه دانگ مورد اجاره را به شخص (ج) واگذار میکند، یعنی هر دو نفر شخص (ب) و (ج) مستاجر می شوند. سپس بعد از هفت سال شخص (ب) حقوق خود را به شریک دیگر (شخص ج) واگذار میکند. همانگونه که در نظریه اقلیت ذکر شده، انتقال منافع مورد اجاره از ناحیه شریک به شریک دیگر از مصادیق «غیر» تلقی نمی شود؛ زیرا اشخاص (ب) و (ج) داخل در رابطه حقوقی قراردادی با مالک بوده اند و «غیر» ناظر به اشخاص خارج از قرارداد است. به این ترتیب دعوای تخلیه به علت انتقال به غیر وارد نبوده و قابل پذیرش نیست و نظریه اقلیت تأیید میشود.
نظر اکثریت
بر اساس ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، قانونگذار مشخص کرده که به طور جزیی مستاجر نمی تواند عین مستاجره را به دیگری انتقال دهد و همچنین در عقد اجاره، شخصیت طرف موثر نیست و برای انتقال سه دانگ باید مجوز قانونی داشته باشد. در غیر اینصورت و در صورت انتقال، مالک میتواند تقاضای تخلیه کند.
نظر اقلیت
آثار حقوقی عقد بیع با عقد اجاره متفاوت است؛ برای اینکه در عقد بیع شخصیت طرفین موثر نیست و بعد از انجام معامله، ارتباط قطع میشود. ولی در عقد اجاره، برعکس است و شخصیت اخلاقی مستاجر برای موجر موثر است. به همین اعتبار، بند ۲ ماده ۱۴ و ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر، انتقال مالیِ مورد اجاره را با تجویز مالک میداند؛ اما در فرض سوال، با اولین تجویز انتقال در سال ۸۰، مالک شخصیت مستاجر را تجویز کرده است و دیگر نمی تواند مانع شود؛ به لحاظ اینکه مستاجر، حق تصرف در ذرات آن مال را دارد. همچنین بر اساس نظریه مشورتی به شماره ۸/۵/۷ – ۳۱۱/۷۶ و نشست حقوقی قضات، چنانچه مستاجر سهم خود را به شریک دیگر واگذار کند، با توجه به اینکه شریک، خود مستاجر مغازه است، شریک میتواند از آن استفاده کند و سپس تخلیه محمل قانونی ندارد. النهایه با توجه به توضیحات داده شده (الف) نمی تواند تقاضای تخلیه کند.