انتقال ملک غیرمنقول

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۴۰۰/۰۹/۰۲
برگزار شده توسط: استان گلستان/ شهر گنبدکاووس
موضوع
انتقال ملک غیرمنقول
پرسش
آیا برنده مزایده می‌تواند قبل از انتقال ملک غیرمنقول به نام وی، نسبت به فروش ملک مورد مزایده به دیگری اقدام نماید؟
نظر هیات عالی
مزایده یک نوع بیع تشریفاتی است و حسب مواد ۱۴۱ تا ۱۴۳ قانون اجرای احکام مدنی دادگاه در صورتی که صحت جریان مزایده را احراز نماید، دستور انتقال سند را به نام برنده مزایده (خریدار) صادر می‌کند و تا زمانی که تشریفات مذکور خاتمه نیافته باشد، مالکیتی برای خریدار ایجاد نشده و به عنوان مالک نمی‌تواند آن مال را به دیگری بفروشد، لیکن مانع از آن نیست که برنده مزایده حقوق ناشی از برنده شدن از مزایده را به دیگری انتقال دهد. در هر حال نظریه اکثریت مورد تایید هیات عالی است.
نظر اکثریت
ابتدا به مزایده می پردازیم که در اصطلاح حقوقی به معامله گفته می‌شود که طی آن مالی منقول یا غیرمنقول (همانند زمین و خانه) متعلق به فرد یا افرادی از طریق اجرای احکام، مطابق با شرایط مقرر قانونی به فروش بگذارند (قبل از اجرای مزایده مال، مال از طریق کارشناس رسمی منتخب دادگستری ارزیابی می‌شود)، به این ترتیب، پیشنهاد مشخصی که بالاترین قیمت را بیان نماید، پذیرفته می‌شود و مال مورد مزایده به آن شخص که در اصطلاح برنده مزایده نام دارد، منتقل می‌گردد.
برگزاری مزایده تشریفاتی دارد که این تشریفات هم برای قبل از برگزاری مزایده می‌باشد و هم بعد از برگزاری مزایده تا زمانی که سند انتقال قطعی پیدا کند.
اینکه چه زمانی برنده مزایده مالک محسوب می‌گردد و می‌تواند اقدامات مالکانه در آن انجام دهد از جمله انتقال آن به شخص دیگری موضوع سوال می‌باشد که حسب مواد ۱۴۱ تا ۱۴۳ از قانون اجرای احکام مدنی «دادگاه در صورت احراز صحت جریان مزایده دستور سند انتقال را به نام خریدار می دهد و این دستور قطعی است» النهایه تا زمانی که دادگاه دستور سند انتقال را نداده و شرایط جریان مزایده را بررسی و صحت آن را تایید نکرده باشد برنده مزایده را نمی توان مالک دانست. ضمنا مزایده را می توان بیع تشریفاتی دانست چرا که تا زمانی که تشریفات انجام نشود و دادگاه صحت جریان آن را تایید ننماید دستوری جهت صدور انتقال داده نمی شود.
نظر اقلیت
با توجه به اینکه مزایده فروش اموال توقیف شده با یکسری شرایط و تشریفات می‌باشد که یکسری از تشریفات قبل از برگزاری روز مزایده و یکسری از تشریفات بعد از برگزار مزایده است. در روز مزایده ایجاب توسط واحد اجرا صورت می‌گیرد و خریدار در جلسه قبول می‌نماید و لذا به نظر مزایده ماهیتاً همان بیع می‌باشد که دارای تشریفات جهت برگزاری مزایده جلسه عقد می‌باشد و این که قانونگذار در ماده ۱۲۹ قانون اجرای احکام مدنی به مامور اجرا این اختیار را داده است که پرداخت های اموال به وعده باشد خللی به ایجاب و قبول صورت گرفته در جلسه مزایده ندارد و در ماده ۱۴۱ قانون اجرای احکام مدنی نیز قانونگذار محترم تکلیف به تنظیم صورتجلسه می‌نماید که از برنده به عنوان خریدار نام می برد که خود اماره ای بر این می‌باشد که خرید صورت گرفته است و در ماده ۱۲۸ قانون اجرای احکام مدنی قانونگذار محترم بیان می‌دارد مال متعلق به کسی است که بالاترین قیمت را قبول کرده است لذا از کلمه متعلق مشخص می‌شود که پس از جلسه مزایده خریدار مالک ملک مورد مزایده می‌باشد و در ماده ۱۴۳ قانون اجرای احکام مدنی قانونگذار محترم بیان نموده است که دادگاه بعد از احراز صحت مزایده دستور صدور سند انتقال را به نام خریدار می دهد لذا از مفاد این ماده نیز مشخص می‌شود که شخص خریدار بعد از تنظیم صورتجلسه مذکور در ماده ۱۴۱ قانون اجرای احکام مدنی مالک می‌شود و لذا تشریفاتی که بعد از جلسه مزایده تا زمان دستور مقرر در ماده ۱۴۳ قانون اجرای احکام مدنی توسط دادگاه وجود دارد تشریفات مختص به انتقال سند رسمی می‌باشد چرا که شخص در جلسه مزایده و پس از تنظیم صورتجلسه مقرر در ماده ۱۴۱ قانون مذکور که جز اسناد رسمی محسوب می‌گردد مالک می‌گردد.
این که در ماده ۱۴۳ قانون اجرای احکام مدنی دادگاه پس از احراز صحت مزایده دستور انتقال می دهد به مانند زمانی است که شخصی یک ملک را به قولنامه (سند عادی) خریداری می‌نماید و دادخواست اثبات مالکیت به طرفیت بایع را می دهد و دادگاه پس از رسیدگی و احراز صحت بیع حکم به اثبات مالکیت میدهد که این حکم کاشفیت دارد لذا نمی توانیم بگوییم تا زمانی که دادگاه حکم به اثبات مالکیت نداده است خریدار مالک نمی‌باشد لذا حکم دادگاه و در ادامه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی و تشریفات بعد آن تا انتقال سند مختص تشریفات انتقال سند می‌باشد و خریدار با ایجاب و قبول مالک شده است حال چه ثمن معامله را پرداخت نموده باشد یا پرداخت ننموده باشد.
در نهایت با توجه به این که در جلسه مزایده خریدار قبول نموده است و صورتجلسه گردیده است که جزء اسناد رسمی محسوب می‌گردد و با توجه به کلمه متعلق در ماده ۱۲۸ قانون اجرای احکام مدنی که بیانگر مالکیت خریدار می‌باشد لذا شخص خریدار بعد از تنظیم صورتجلسه مقرر در ماده ۱۴۱ قانون اجرای احکام مدنی مالک می‌باشد وحق هرگونه نقل وانتقال را دارد و دستور مقرر در ماده ۱۴۳ قانون اجرای احکام مدنی کاشفیت دارد و برنده مزایده می‌تواند قبل از انتقال ملک غیرمنقول به نام وی نسبت به فروش ملک مورد مزایده اقدام نماید.
نظر ابرازی
مزایده نوعی تشریفات برای فروش و انتقال ملک شده است که دادگاه نخستین به نیابت از مالک اقدام به برگزاری آن می‌نماید و این تشریفات با هدف پیدا نمودن بالاترین ایجاب کننده است که پس از اینکه بالاترین ایجاب کننده توسط واحد اجرای احکام مدنی که زیر نظر دادگاه نخستین فعالیت می کند مشخص شد دادگاه فرآیند مزایده را بررسی و دستور صدور سند انتقال را به نام خریدار می دهد که در این مرحله نیز مالکیت بالاترین ایجاب کننده محرز نگردیده و مالک ملک همان محکوم علیه می‌باشد که در راستای اجرای ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی اگر حاضر به قبول ایجاب (در قالب انتقال سند به نام خریدار یا برنده مزایده) نشود دادگاه به نمایندگی از ایشان اقدام به انتقال سند به نام برنده مزایده می‌نماید و ملک از توقیف در می آید که این نظر موافق ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی نیز می‌باشد.