اعتراض ثالث نسبت به برگزاری مزایده با ارائهی مبایعه نامه عادی

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۹۸/۰۳/۰۹
برگزار شده توسط: استان گلستان/ شهر گنبدکاووس
موضوع
اعتراض ثالث نسبت به برگزاری مزایده با ارائهی مبایعه نامه عادی
پرسش
در پرونده ای پس از قطعیت رای صادره محکوم له جهت استیفای محکوم به درخواست استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک گنبد به منظور توقیف املاک محکوم علیه مینماید. پس از وصول پاسخ استعلام مشخص میشود که محکوم علیه دارای ۲ هکتار زمین زراعی به پلاک ثبتی مشخص میباشد و از این رو اقدامات اجرایی جهت وصول محکوم به از طریق مزایده صورت میگیرد. قبل از برگزاری مزایده شخص ثالث با ارائه مبایعه نامه عادی به تاریخ قبل از توقیف ملک اقدام به اعتراض ثالث اجرایی مینماید. حال با عنایت به مقررات قانونی بالاخص ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی و ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامههای توسعه کشور مصوب ۱۳۹۵، بیان نمایید:
۱- منظور از اعتبار شرعی چیست؟ آیا مراد همان احراز بیع در محکمه است یا مطلب دیگری مدنظر قانونگذار میباشد؟
۲- در صورت احراز بیع (به طریق شرعی) جمع بین مواد یاد شده در خصوص اعتبار تاریخ اسناد رسمی و عادی در برابر ثالث چگونه خواهد بود؟
نظر هیات عالی
با توجه به ماده ۱۴۶ قانون اجرای احکام مدنی، مدعی حق (کسی که خریداری ۲ هکتار اراضی را مقدم بر توقیف طی مبایعه نامه عادی ادعا می کند) برای جلوگیری از عملیات اجرایی و اثبات ادعای خود، میتواند به دادگاه شکایت کند و طبق ماده ۱۴۷ قانون مارالذکر دادگاه با تعیین وقت به دلایل شخص ثالث (مبایعه نامه عادی) رسیدگی و اتخاذ تصمیم مینماید. بدیهی است در این رسیدگی دادرسی مفاد ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامههای توسعه کشور مصوب ۱۳۹۵ را رعایت خواهد کرد و اعتبار شرعی، احراز وقوع بیع از طریق شهود میباشد.
نظر اکثریت
نظریه اکثریت در خصوص سوال اول: منظور از اعتبار شرعی همان اعتبار قانونی است و صرف احراز بیع باعث اعتبار آن اعم از شرعی و قانونی میشود و لزومی به اعتبار بخشی آن از طریق ادله صرفی که در شرع بیان شده نیست.
نظریه اکثریت در خصوص سوال دوم: هرچند قانونگذار در ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی تاریخ اسناد رسمی در برابر اشخاص ثالث معتبر و از این حیث تاریخ اسناد عادی در برابر اشخاص ثالث معتبر شناخته نشده است؛ اما با عنایت به قسمت اخیر ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامههای توسعه کشور که در صورت احراز بیع سند رسمی را قابل معارضه با سند رسمی دانسته و از آنجایی که بیع با تمام توابع و مندرجات آن از جمله تاریخ آن ثابت شده است، لذا تاریخ آن در برابر سند رسمی قابلیت استناد و معارضه دارد. از این رو، به لحاظ اینکه ثابت شده است قبل از هرگونه اقدام در خصوص سند رسمی، با بیع مقدم مالکیت ملک به شخص ثالث منتقل شده است، لذا باید از ملک رفع توقیف شود.
نظر اقلیت
نظریه اتفاقی در خصوص سوال اول: منظور از اعتبار شرعی همان اعتبار قانونی است و صرف احراز بیع باعث اعتبار آن اعم از شرعی و قانونی میشود و لزومی به اعتبار بخشی آن از طریق ادله صرفی که در شرع بیان شده نیست.
نظریه اقلیت در خصوص سوال دوم: با عنایت به ماده ۲۲، ۴۸ و ۷۲ قانون ثبت و ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی و لحاظ ماده ۶۲ قانون اجرای احکام دائمی توسعه کشور چنین به نظر می رسد که ماده ۶۲ در خصوص اسناد حکمی ندارد و تنها ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی به طور خاص در این خصوص مقررهای را بیان داشته است. از این رو ماده ۱۳۰۵ خاص مقدم است. از طرف دیگر می توان گفت در صورت اثبات بیع شرعی در دادگاه، بیع مزبور بین طرفین آن دارای اعتبار و منشاء اثر است و در برابر ثالث قابل استناد نیست چرا که در برابر سند رسمی بیع یاد شده قابلیت معارضه ندارد. بنابراین، می توان گفت چون بیع محرز شده بین طرفین دارای منشاء اثر و اعتبار است در صورت توقیف مبیع از سوی شخص ثالث به اعتبار سند رسمی و انتقال از طریق تنظیم سند به ثالث، به لحاظ انتقال آن به دیگری موضوع مشمول ماده قانون محکومیت های مالی شده و تنها می توان به مثل یا قیمت آن رجوع نمود.