اعتبار تمدید شفاهی اجاره نزد دادگاه

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۸/۰۳/۰۲
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر آمل
موضوع
اعتبار تمدید شفاهی اجاره نزد دادگاه
پرسش
در پرونده ای شخص (الف) طبق قانون سال ۱۳۷۶، دادخواست تخلیه عین مستاجره را به طرفیت شخص (ب) (مستاجر) ارائه مینماید و شخص (ب) دفاع می کند که به صورت شفاهی مدت اجاره یک سال دیگر تمدید شده است و دلایلی نیز در پرونده وجود دارد؛ از جمله پرداخت اجارهبهای یک سال که طی چند فقره چک میباشد. آیا در صورت اثبات ادعای مستاجر مبنی بر تمدید شفاهی مدت اجاره، باز هم باید با توجه به انقضای مدت عقد اجاره کتبی، دستور تخلیه صادر شود یا با توجه به تمدید شفاهی باید درخواست موجر رد شود؟ آیا در صورت رد درخواست باید رای صادر شود تا قابل اعتراض باشد؟ آیا اصولاً رد درخواست طی تصمیم صورت میگیرد یا باید رای صادر شود تا قابل اعتراض باشد؟ (مورد اجاره یک باب مغازه میباشد. نکته مهم تمدید شفاهی است که هر چند موجر منکر آن است آیا اعتبار دارد؟)
نظر هیئت عالی
مستفاد از ماده ۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ و مواد آیین نامه اجرایی آن این است که دستور تخلیه با احراز مقدماتی رابطه استیجاری و انقضای مدت اجاره صادر میگردد و این دستور با توجه به قالب شکلی آن از جمله تصمیمات قابل اعتراض و تجدیدنظر نیست. در حالی که ادعای تمدید مدت اجاره نیازمند رسیدگی ماهوی قضایی و واجد آثار حقوقی میباشد که با طرح دعوای مقتضی از ناحیه مستاجر و تقاضای توقیف ابطال عملیات اجرایی ملازمه دارد. به این ترتیب، نظر اکثریت که متضمن مراتب فوق است، تأیید میشود.
نظر اکثریت
حسب ماده ۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶ و مواد ۱۶ و ۱۷ آیین نامه قانون مذکور، دستور تخلیه صادر میشود و دستور قابل اعتراض نیست. چنانچه مستاجر مدعی حقی، از جمله تمدید مدت اجاره باشد، باید طی دادخواستی طرح دعوا نماید. در نتیجه، ادعای حق از ناحیه مستاجر موجب توقف عملیات اجرایی (تخلیه عین مستاجره) نمیباشد و ادعای تمدید اجاره به صورت شفاهی نیز از جمله موارد مقید در ماده ۱۷ آیین نامه مذکور است که باید از ناحیه مستاجر طرح دعوا به عمل آید. دادگاه رسیدگی کننده در صورت مدلل بودن ادعای شاکی پس از اخذ تامین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر می کند.
نظر اقلیت
با توجه به قانون و آیین نامه مربوط به روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ که اصل قانونی استثنا میباشد، در اینجا برای سهولت، دستور تخلیه را پذیرفته است و چنانچه تمدید از نظر دادگاه محرز باشد، به آن ترتیب اثر میدهد و در قرارداد شفاهی چون دو نفر گواه وجود ندارد، قابل ترتیب اثر نیست و اگر تمدید شفاهی دارای شرایط مندرج در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ باشد و دو نفر شاهد و ناظر باشند، در این صورت تمدید شفاهی هم در دستور تخلیه موثر است.