صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۳/۱۰/۰۹
برگزار شده توسط: استان قم/ شهر قم
موضوع
ارزش گذاری مورد معامله توسط دلال
پرسش
هرگاه متعاملین با اعتماد به دلال بنگاه معاملات املاک، ملکی را مورد معامله قرار دهند و سپس مشتری متوجه شود که ملک را گرانتر از قیمت واقعی خریده است، می‌تواند برای جبران خسارت وارده به دلال رجوع کند؟
نظر هیئت عالی
مسئله دو صورت دارد: اگر دلال نقشی در ارزش گذاری مورد معامله و تشویق طرفین به انجام معامله با قیمت خاصی نداشته باشد و صرفاً واسطه در معرفی مورد معامله باشد اما در میزان قیمت و ارزش مبیع نقشی ایفا نکند ضامن خسارت مذکور در سوال نیست و مورد از شمول ماده ۳۳۵ و ۳۳۷ خارج است و هرگاه معامله‌یی بین طرفین با قصد و اختیار واقع شده باشد و شخص ثالث تأثیری در این معامله نداشته باشد و یک طرف مغبون شده باشد، در صورتی‌که خیار غبن را اسقاط نکرده باشد به موجب ماده ۴۴۴ قانون مدنی مغبون می‌تواند اقدام کند اما اگر در تحقق این معامله، شخص ثالث واسطه و دلال بوده است ضامن و عدم ضمان دلال تابع مقررات دلالی مواد ۳۳۵ و ۳۳۷ قانون تجارت است. بنابراین چنان‌چه دلال (بنگاهدار) در تحقق این معامله تقصیر داشته باشد و مشتری به خاطر اعتماد به دلال اقدام به خرید کند در این‌صورت طبق مواد ۳۴۵ و ۳۴۴ قانون تجارت دلال ضامن جبران خسارت است و اگر دلال تقصیر نداشته باشد و صرفاً مورد معامله را به طرفین معرفی اما نقشی در ارزش‌گذاری و قیمت مورد معامله نداشته است، ضامن نیست.
نظر اکثریت
طبق ماده ۳۳۵ قانون تجارت اصولاً قرارداد دلالی تابع مقررات راجع ‌به وکالت است. به موجب ماده ۳۳۷ همان قانون دلال باید در نهایت صحت و از روی صداقت طرفین معامله را از جزییات راجع به معاملات مطلع سازد. او در مقابل هر یک از طرفین، مسئول تقلب و تقصیرات خود است. بنابراین، هرگاه دلال معاملات املاک با علم و آگاهی از قیمت واقعی ملک از اعتماد طرفین سوءاستفاده کند و ملک را به قیمت بیشتر از ارزش واقعی وانمود کند و مشتری نیز با اعتماد به گفته او معامل-ه کند می‌تواند برای جبران خسارات خود به دلال رجوع کند.
نظر اقلیت
اولاً فعالیت بنگاه‌های مشاورین املاک مشمول مقررات دلالی قانون تجارت نیست علی فرض این‌که مقررات قانون تجارت را بر موضوع حاکم بدانیم طبق ماده ۳۳۴ قانون مذکور دلال در خصوص ارزش ملک مسئول نیست مگر این‌که ثابت شود تقصیر از جانب او واقع شده است در معاملات متعارف امروزه معامله بین مالک و خریدار پس از توافق آن‌ها راجع به ثمن به مباشرت خودشان صورت می‌گیرد. بنابراین، هرگاه یکی از طرفین در معامله مغبون شده باشد می‌تواند با اعمال خیار غبن خسارت خود را جبران کند و مطالبه مابه‌التفاوت قیمت از دلال مبنای قانونی و شرعی ندارد.