نظریه مشورتی شماره ۹۹/۹۷/۷ مورخ ۱۳۹۷/۰۱/۲۸

تاریخ نظریه: ۱۳۹۷/۰۱/۲۸
شماره نظریه: ۹۹/۹۷/۷
شماره پرونده: ۶۹۶-۷۵-۹۶ ح
استعلام:
۱- انتقال مبیع توسط مشتری به شخص ثالث قبل از تحقق شرط فاسخ که بعدا علت شرط محقق میگردد و بیع منفسخ میگردد آیا از موارد بطلان بیع فی مابین مشتری و شخص ثالث میباشد ؟ یا اینکه چون انتقال در زمان مالکیت مشتری انجام شده معاملات بعدی صحیح بوده و صرفا بایع میتواند به بدل یا قیمت مبیع به مشتری رجوع نماید ؟ مستند قانونی را بیان نمایید).
۲- عدم آگاهی مشتری در خصوص مرهونه بودن مبیع آپارتمان در زمان خرید آیا از موارد بطلان بیع میباشد؟یا از موارد فسخ بیع؟ در هر صورت مستند قانونی چیست؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
مستفاد از مقررات قانونی از جمله ماده ۳۴۴ قانون مدنی آن است که اگر عرف معاملاتی وجود شرطی را مفروض تلقی کند، معامله مقید به آن شرط است هر چند در عقد ذکر نشده باشد و برابر ماده ۲۳۵ قانون یاد شده هرگاه شرطی که در ضمن عقد شده است، شرط صفت باشد و معلوم شود آن صفت موجود نیست، کسی که شرط به نفع او شده است، حق فسخ خواهد داشت، بنابراین، با لحاظ آن که طلق بودن آپارتمان و امکان بلا قید تنظیم سند رسمی انتقال متعاقب انجام بیع در فروش آپارتمان هایی که دارای سند رسمی هستند عرفاً جزو صفات مبیع تلقی میشود، لذا در فرضی که خریدار نسبت به رهن بودن آپارتمان خریداری شده جاهل باشد، حق فسخ دارد.