نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۶۲۶ مورخ ۱۳۹۹/۰۷/۲۳

تاریخ نظریه: ۱۳۹۹/۰۷/۲۳
شماره نظریه: ۷/۹۹/۶۲۶
شماره پرونده: ۹۹-۱۹۴-۶۲۶ح
استعلام:
مستأجری با اذن موجر در زمین موضوع اجاره احداث بنا کرده و پس از انقضای مدت اجاره، تخلیه مستاجر و قلع و قمع بنا را درخواست کرده است:
اولاً، با توجه به این که احداث بنا با اذن موجر بوده است، قیمت بنا به چه نحو باید محاسبه شود؟ آیا قیمت بنا بر اساس صرف مصالح به کار رفته در ملک و هزینه ساخت باید محاسبه شود یا بر اساس ملک ساخته شده؟ چرا که این دو قیمت از نظر کارشناسی متفاوت هستند.
ثانیاً، چنانچه پس از درخواست قلع و قمع قیمت توسط موجر پرداخت شود، آیا موجر حق عدول از درخواست قلع و قمع و استفاده از بنا را دارد؟ به عبارتی دیگر آیا موجر با پرداخت مبلغ مالک اعیانی میشود؟
ثالثاً، چنانچه موجر قیمت مصالح و دستمزد ساخت را پرداخت کند و سپس از درخواست قلع وقمع منصرف شود و از ملک استفاده کند، آیا مستاجر حق مطالبه مابه التفاوت قیمت پرداخت شده و قیمت بنا بر اساس ملک ساخته شده را دارد؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
در فرض سوال که مستاجر با اذن موجر اقدام به احداث بنا در ملک موضوع اجاره کرده است؛ با توجه به حکم مقرر در ماده ۵۰۴ قانون مدنی که مقرر میدارد: «هرگاه مستاجر به موجب عقد اجاره مجاز در بنا یا غرس بوده، موجر نمی تواند مستاجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از انقضاء مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستاجر باقی بماند، موجر حق مطالبه اجرت المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد، مستاجر حق مطالبه اجرت المثل بنا یا درخت را خواهد داشت»، بنای احداثی متعلق به مستاجر مأذون در ایجاد آن است و لذا صدور حکم به قلع و قمع آن فاقد وجاهت قانونی است. بر این اساس، پرسش های مطروحه دیگر در باب چگونگی محاسبه قیمت بنا و عدول از درخواست قلع و قمع و… موضوعاً منتفی است.