نظریه مشورتی شماره ۷/۹۷/۲۴۴۳ مورخ ۱۳۹۸/۰۵/۱۶

تاریخ نظریه: ۱۳۹۸/۰۵/۱۶
شماره نظریه: ۷/۹۷/۲۴۴۳
شماره پرونده: ۹۷-۲۹/۱-۲۴۴۳
استعلام:
…
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
الف و ب- صرف نظر از آن که تخریب اعیانی به معنای تلف کلی عین مستاجره نمیباشد؛ زیرا در اموال غیر منقول، عین مستاجره اعم از عرصه و اعیان است و در برخی موارد حتی بدون بازسازی می توان از عرصه استفاده کرد، در مواردی که مستاجر در عین مستاجره دارای حق کسب، پیشه یا تجارت و یا حق سرقفلی است، به نظر می رسد با تخریب اعیانی، حق مذکور (لااقل در حد اولویت در استفاده از عین مستاجره) از بین نمی رود و در صورت تردید، بقای این حق استصحاب میشود؛ هم چنان که رای اصراری شماره ۶- ۱۳۷۷ هیأت عمومی حقوقی دیوان عالی کشور بر همین اساس صادر شده است. راجع به نحوه استیفای حق مستاجر فروض مختلفی مطرح میشود؛ فرض نخست آن که تخریب مغازه در اثر حادثه قهری باشد. به نظر می رسد در این فرض باید با استفاده از قاعده و ملاک مواد ۱۱۴، ۱۲۹ و۵۹۴ قانون مدنی بین حقوق موجر و مستاجر جمع نمود. بنابراین هرگاه موجر حاضر به بازسازی عین مستاجره نباشد، با توجه به این که تخریب توسط وی صورت نگرفته است، امکان الزام موجر به بازسازی وجود ندارد؛ اما اگر موجر حاضر به بازسازی ملک و اقدام قانونی برای تخلیه ید مستاجر نباشد، مستاجر میتواند به دادگاه مراجعه کند و با تجویز دادگاه با هزینه و حساب خود عین مستاجره را با رعایت ضوابط و مقررات و حقوق متصوره در حدود بنای تخریب شده و حتی المقدور شبیه سازی معماری آن، تجدید بنا کند. ب- فرض دوم آن است که تخریب به وسیله موجر انجام پذیرد که الزام وی به بازسازی نیز امکان پذیر است و فرض دیگر آن است که تخریب به وسیله شخص ثالث باشد؛ ضمن آن که حق مستاجر به شرح فرض نخست محفوظ است، مراجعه به ثالث به لحاظ مسئولیت مدنی وی نیز امکان پذیر است.