نظریه مشورتی شماره ۷/۹۶/۳۰۰۶ مورخ ۱۳۹۶/۱۲/۰۶

تاریخ نظریه: ۱۳۹۶/۱۲/۰۶
شماره نظریه: ۷/۹۶/۳۰۰۶
شماره پرونده: ۹۶-۲۹/۱-۲۱۵۹
استعلام:
در پرونده ای شخصی ملک خود را با مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۳۵۰ ریال ودیعه اجاره داده و از طرفی موجر به شخص دیگری بدهکار بوده که طلبکار اقدام به توقیف ملک مذکور نموده و در نهایت از طریق مزایده آن را تملک نموده و موجر نیز شخصی ورشکسته میباشد. حال آیا تخلیه و تحویل ملک مذکور منوط به پرداخت ودیعه مستاجر از جانب خریدار در راستای ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر میباشد و مستاجر در این خصوص دارای حق حبس خواهد بود و یا اینکه خریدار تعهدی نسبت به پرداخت ودیعه به مستاجر نداشته و مستاجر باید ملک را تحویل خریدار داده و بعداً به موجر مراجعه نماید؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
با توجه به ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، پس از انقضاء مدت اجاره، بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی، امکان تخلیه عین مستاجره وجود دارد و در ماده ۴ قانون مذکور، تخلیه و تحویل مورد اجاره، موکول به استرداد سند یا ودیعه یا تضمین به مستاجر یا سپردن آن به دایره اجرا مقرر گردیده است و با عنایت به اینکه در واگذاری قراردادی بین خریدار و فروشنده، اوصاف و شرایط مبیع ذکر میشود و در واگذاری از طریق اجرای احکام دادگاه یا اجرای ثبت، رعایت مقررات مربوط (از جمله ماده ۱۳۸ قانون اجرای احکام مدنی و ماده ۱۲۱ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا) الزامی است و در این مقررات، تصریح شده که اگر ملک در اجاره باشد، باید مدت اجاره و مال الاجاره قید شود، بدیهی است که در ارزیابی و فروش، این شرایط مورد توجه برنده مزایده یا خریدار قرار دارد و با عنایت به اینکه پس از واگذاری عین مستاجره به شرح مذکور، موجر قبلی سمتی در مورد اجاره ندارد، خریدار جدید یا منتقل الیه، همان طور که قائم مقام قانونی موجر در استیفاء حقوق مالکانه میباشد، در انجام تعهدات نیز قائم مقام موجر یا مالک قبلی است و مستاجر میتواند برای استرداد ودیعه به وی رجوع نماید.