تاریخ نظریه: ۱۳۹۵/۱۰/۲۷
شماره نظریه: ۷/۹۵/۲۷۴۰
شماره پرونده: ۱۲۶۲-۷۵-۹۵
استعلام:
۱- در مورد بیع شرط و مقررات اصلاحی ماده ۳۴ قانون ثبت در سال ۸۷ آیا ماهیت بیع شرط مشروعیت دارد و یا اینکه عقد قرض همراه شرط ذهن تلقی می‌شود؟ آیا موجب انتقال مالکیت هست یا خیر؟
۲- آیا مقررات ماده ۳۴ اصلاحی مذکور اختصاص به قراردادهای رسمی دارد ومحدودیت‌ها مرتبط با دستگاه‌های دولتی است و یا اینکه مطلق است و شامل بیع شرط با سند عادی نیز می‌شود؟
۳- چنانچه شخصی به صورت سند عادی ملکی را با بیع شرط خریداری کند و بایع به شرط در مهلت عمل نکند خریدار برای وصول حق خود چگونه باید احقاق حق کند؟ دراین مورد اختلاف رویه است برخی از همکاران معتقدند که خریدار می‌بایست دادخواست اثبات عقد فرض یا شرط رهن و مطالبه وجه آن مطرح کند و دادگاه با پذیرش آن حکم صادر می‌کند برخی دیگر معتقدند که خریدار می‌بایست دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی مالکیت بیع (بیع شرط) تنظیم کند و دادگاه حکم به انتقال سند مالکیت به نام خریدار می‌دهد ولی ترتیب وصول وجه مطابق مقررات ثبتی است و بیش از طلب خود مالک نمی‌شود./
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
۱- اولا باید در نظر داشت که احکام بیع شرط موضوع مواد ۴۵۸الی ۴۶۳ قانون مدنی را بدون توجه به احکام قانون ثبت ار جمله مواد ۳۳و۳۴ آن قانون نمی توان بررسی و تحلیل نمود ثانیا مواد یاد شده از قانون مدنی به خصوص ماده ۴۵۹ بوسیله مواد ۳۳و۳۴ قانون ثبت تخصیص خورده است که با این وصف بیع شرط را می‌توان از اقسام معاملات با حق استرداد تلقی نمود و رابعا بیع شرط موضوع قانون مدنی مطابق ماده ۳۴ قانون ثبت (اصلاحی ۲۹/۱/۸۹) که مخصص قانون مدنی می‌باشد (درباب بیع شرط) دیگر مملک نمی‌باشد و به عبارت دیگر لغو اثر تملیکی بیع شرط با توجه به منطوق مواد ۳۳و ۳۴ قانون ثبت به طور ماهیتی می‌باشد و دیگر مبتنی بر اماره قانونی بر اساس ظاهر نیست. لذا در فرض پرسش با توجه به مراتب فوق بیع شرط از اقسام معامله با حق استرداد بوده ودر حکم رهن می‌باشد که احکام رهن با توجه به مواد ۳۳، ۳۴، ۳۷، ۳۸، و ۴۴ قانون ثبت بر آن جاری می‌باشد، خریدار مانند طلبکار رهنی است که مال خریدار به عنوان عین مرهونه در قبال طلبی که از فروشنده دارد در دست وی می‌باشد.
۲- مقررات ماده ۳۴ قانون ثبت اعم از اینکه معامله با سند رسمی انجام پذیرفته باشد، با سند عادی می‌باشد و شامل هر دو نوع معامله می‌گردد.
۳- پاسخ سوال سوم با توجه به پاسخ به سوالات اول و دوم روشن است بدیهی است که طلبکار جهت استیفای طلب خود از محل مورد بیع شرط می‌تواند به مرجع قضائی ذیربط مراجعه کند./