نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۱/۷۲۹ مورخ ۱۴۰۱/۰۸/۱۰

تاریخ نظریه: ۱۴۰۱/۰۸/۱۰
شماره نظریه: ۷/۱۴۰۱/۷۲۹
شماره پرونده: ۱۴۰۱-۲۹/۱-۷۲۹ ح
استعلام:
مستاجر یک باب مغازه که پیش از لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ متصرف و مالک منافع آن بوده است، در سال ۱۳۷۸ با رضایت مالک سرقفلی مغازه را به شخص ثالث منتقل می کند و قرارداد اجاره ای بین مالک و منتقل الیه منعقد میشود. با توجه به ماده یک قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ و انعقاد قرارداد اجاره بین مالک و منتقل الیه در سال ۱۳۷۸، آیا می توان گفت روابط حقوقی دو شخص اخیرالذکر مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ است؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
اولاً، در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، اصطلاح سرقفلی به کار نرفته است؛ بلکه اصطلاح «حق کسب یا پیشه یا تجارت» به کار رفته که عبارت است از؛ حقی که برای مستاجر در اثر فعالیت کسبی وی در طول مدت رابطه استیجاری در چارچوب قانون یادشده، ایجاد میشود و مستاجر هنگام تخلیه محل اجاره، حق مذکور را مطابق قانون از موجر دریافت می کند؛ اما اصطلاح سرقفلی زمانی به کار میرود که مستاجر در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره به موجر مبلغی در قبال سرقفلی پرداخت می کند که در ایجاد حق کسب یا پیشه یا تجارت تأثیری ندارد؛ اما در تعیین حق مذکور که توسط کارشناس ارزیابی میشود، موثر بوده و ملاک محاسبه کارشناس قرار میگیرد.
ثانیاً، در فرض پرسش که قرارداد اجاره اول مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ است و مستاجر حق کسب یا پیشه یا تجارت خود را با رضایت مالک به ثالث واگذار کرده و قرارداد اجاره ای بین مالک و منتقل الیه منعقد شده است، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود و انعقاد قرارداد در سال ۱۳۷۸ مانع از شمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ نمیباشد. حکم مقرر در ذیل شق دوم ماده ۱۹ قانون اخیرالذکر که با رعایت شرایطی مستاجر جدید را از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق دانسته است، موید این دیدگاه است.