نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۱/۴۵۶ مورخ ۱۴۰۱/۱۰/۱۸

تاریخ نظریه: ۱۴۰۱/۱۰/۱۸
شماره نظریه: ۷/۱۴۰۱/۴۵۶
شماره پرونده: ۱۴۰۱-۲۹/۱-۴۵۶ ح
استعلام:
چنانچه عقد اجاره محل تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ و مستاجر دارای حق سرقفلی باشد، آیا با اتمام مدت قرارداد اجاره:
الف- موجر میتواند به طرفیت مستاجر اجرت المثل ایام تصرف پس از سپری شدن مدت عقد اجاره را مطالبه کند؟
ب- آیا تمدید خودکار عقد اجاره پس از سپری شدن مدت آن با همان شرایط اولیه توافق شده از آثار حق سرقفلی است؟
ج- در صورتی که تمدید خودکار عقد اجاره پس از سپری شدن مدت آن از شرایط مالکیت بر سرقفلی باشد، آیا دادخواست تعدیل اجاره بها ذیل قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ قابل استماع است؟
د- در صورت صلاحدید تعریف جامعی از حق سرقفلی ارائه فرمایید.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
الف- در فرض سوال، چنانچه موجر به رغم سپری شدن مدت اجاره تقاضای تخلیه نکرده باشد، موضوع مشمول بخش اخیر ماده ۵۰۱ قانون مدنی خواهد بود.
ب- تمدید هر قراردادی؛ از جمله قرارداد اجاره فرض سوال، منوط به توافق طرفین است و صرف وجود سرقفلی با عنایت به مقررات مربوط؛ از جمله ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، به خودی خود تمدید قرارداد را در پی نخواهد داشت.
ج- در فرض سوال، تعدیل اجاره بها صرفاً نسبت به اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ و در محدوده ماده ۴ اصلاحی این قانون قابل پذیرش است و در قرارداد های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، با توجه به آنچه در بند «الف» آورده شد، موضوعاً منتفی است.
د- ارائه تعریفی جامع از سرقفلی آن گونه که در استعلام آمده است، از وظایف این اداره کل خارج است. با این وصف در بند اولاً نظریه مشورتی شماره ۷۲۹/۱۴۰۱/۷ مورخ ۱۴۰۱/۸/۱۰ این اداره، اوصاف حق کسب یا پیشه یا تجارت و سرقفلی، تشریح و از هم تفکیک شده اند که تصویر آن جهت بهره برداری به پیوست ارسال میشود.