نظریه مشورتی شماره ۷/۹۳/۰۰۰۳ مورخ ۱۳۹۳/۰۱/۱۶

تاریخ نظریه: ۱۳۹۳/۰۱/۱۶
شماره نظریه: ۷/۹۳/۰۰۰۳
شماره پرونده: ۹۲-۲۹/۱-۲۰۵۵
استعلام:
چنانچه درقرارداد خرید سرقفلی ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر ومستاجر سال ۱۳۷۶ بدون ذکر مدت ودر نظر گرفتن اجاره بها ماهانه قرارداد منعقد گردد:
۱- در چه زمانی مالک میتواند تقاضای تخلیه نماید؟
۲- آیا برای تخلیه ملک جهات مورد نظر در قانون اجاره سال ۵۶ همچون نیاز شخصی و یا تغییر شغل ویا الزامی است؟
۳- آیا اقداماتی همچون انتقال به غیر بدون اجازه مالک ویا تغییر ویا سایر تخلفات در قرارداد های اجاره سال ۷۶ تاثیری در محرومیت ویا عدم محرومیت خریدار سرقفلی درمطالبه سرقفلی به نرخ روز دارد؟
۴- چنانچه نقل وانتقال سرقفلی ضن انعقاد عقد اجاره وپرداخت بها ماهانه باشد آیا با انقضاء عقد اجاره مستاجر استحقاق سرقفلی به نرخ روز را درقانون سال ۷۶ دارد یا خیر؟
۵- در صورت بروز تخلفات نامبرده شده قبلی در وضعیت بند ۴ وضعیت مستاجر وحقوق وی به چه ترتیب در قانون سال ۷۶ روابط موجرومستاجر میباشد./ع
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
۱- طبق مواد ۴۶۸و ۵۰۱ قانون مدنی و ماده ۲ قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ که ناظر بر موضوع استعلام میباشد چنانچه مدت اجاره و نیز میزان اجاره بها به ماه و سال و… مشخص نشده باشد عقد اجاره باطل است و مالک میتواند ضمن طرح دعوای بطلان اجاره نامه درخواست تخلیه ید را نیز بخواهد که در این صورت وجه دریافتی باید مسترد گردد.
۲- چنانچه مورد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشد در زمان طرح دعوای تخلیه جهت آن نیز باید در دادخواست تقدیمی قید شود ولی اگر مشمول قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ باشد ذکر جهت منتفی است.
۳و۴و۵- طبق تبصره ۲ ماده ۶ قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ کسی که حق مطالبه سرقفلی دارد در زمان تخلیه حق مطالبه آن را به نرخ روز دارد و تخلفات مستاجر فی نفسه در این مورد تأثیری نخواهد داشت./ع