نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۶۸۵ مورخ ۱۴۰۳/۱۰/۱۰

تاریخ نظریه: ۱۴۰۳/۱۰/۱۰
شماره نظریه: ۷/۱۴۰۳/۶۸۵
شماره پرونده: ۱۴۰۳-۵۹-۶۸۵ح
استعلام:
در هنگام تنظیم و ثبت اسناد راجع به قرارداد پیش فروش ساختمان، قولنامه، تعهد به بیع و مانند آن، بر اساس ماده ۳ قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ و مقررات مربوط و رویه حاکم بر ثبت رسمی این قراردادها، پس از تایید نهایی سند توسط سردفتر، خلاصه معامله به عنوان محدودیت در دفتر الکترونیک املاک به ثبت می رسد؛ رفع این محدودیت مستلزم تحقق سبب قانونی یا قراردادی است؛ با عنایت به تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، خواهشمند است در خصوص پرسش های زیر اعلام نظر فرمایید.
۱- در کدام موارد ثبت فسخ یا انفساخ قرارداد های یادشده نیازمند صدور رای مرجع قضایی است؟
۲- چنانچه طرفین قرارداد در سند رسمی، درباره نحوه احراز تحقق شرط توافق کنند؛ مانند آنکه شرط شود در صورت عدم واریز اقساط قرارداد به حساب بانکی مشخصی در سررسید، متعهد له حق فسخ دارد و یا قرارداد منفسخ میشود، در صورتی که اگر مشروط له ثبت فسخ را درخواست کند، سردفتر پس از استعلام از بانک عدم واریز وجه توسط متعهد به حساب را احراز کند، آیا مجاز به ثبت فسخ و رفع محدودیت است؟ آیا سردفتر میتواند با احراز موضوع و عمل به مفاد این توافق، بدون رای مرجع قضایی، در خصوص ثبت فسخ و رفع محدودیت اقدام کند؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
۱) اولاً، نخست: نظر به اینکه فسخ عمل حقوقی ناشی از اراده صاحب حق است و اصل در اعمال حقوقی بر رضایی بودن آن است، موکول کردن تحقق آن به تشریفات خاص نیازمند تصریح قانون است؛ مواد ۴۴۹، ۴۵۰ و ۴۵۱ قانون مدنی موید این دیدگاه است.
دوم: تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ ناظر بر تشریفات لازم برای استماع دعوای تنفیذ است و به همین دلیل مرحله اعمال حق فسخ پیش از مرحله ارسال اظهارنامه قرار گرفته و دعوای تنفیذ فسخ نیز فرع بر تحقق اصل فسخ است.
ثانیاً، از آنجا که فرایند و مراحل ثبت فسخ عمل اجرایی است، مورد حکم قانون گذار قرار نگرفته است؛ همان گونه که مراحل ثبت دیگر اعمال حقوقی در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ تعیین نشده است و مراحل مقرر در تبصره یک ماده یک قانون نیز مراحل اقامه دعوای تنفیذ فسخ و ترتیبات لازم برای قابلیت استماع این دعوا است.
ثالثاً، با توجه به موارد پیش گفته، فسخ به موجب مقررات قانونی عمل حقوقی است که به صرف اراده و اعلام آن محقق میشود و برای طرفین لازم الاجرا است و تحقق و یا نفوذ و در نتیجه ثبت آن، مستلزم رای مراجع قضایی یا داوری نیست؛ اما در مواردی که تحقق فسخ مستلزم تحقق شرایط آن باشد؛ مانند خیار شرط، خیار تخلف از فسخ، خیار عیب و. .. و یا آنکه طرفین در قرارداد اعمال فسخ را فرع بر تایید مرجع حل اختلاف کرده باشند، ثبت فسخ مستلزم صدور رای از مرجع ذی ربط است.
با توجه به مراتب پیش گفته، در مواردی که به موجب توافق طرفین اعمال فسخ مستلزم رای مرجع قضایی یا داوری باشد و یا چنانچه ادعای فسخ قرارداد، مخالف مفاد سند رسمی مالکیت باشد، دفاتر اسناد رسمی مکلفند از پذیرش ادعای مزبور به استناد ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی و ذیل ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ خودداری کرده و ثبت این ادعا را به رای مرجع قضایی یا داوری موکول کنند؛ اما چنانچه فسخ به موجب سند رسمی دیگری ثابت باشد؛ از جمله با اقرار نامه رسمی و یا آنکه طرفین با حضور در دفاتر اسناد رسمی به فسخ قرارداد اقرار نمایند، ثبت آن مستلزم رای مرجع قضایی یا داوری نمیباشد.
۲) اولاً، با توجه به پاسخ فوق، پاسخ به این پرسش نیز روشن است.
ثانیاً، در فرض سوال، چنانچه طرفین قرارداد در خصوص شرایط تحقق حق فسخ و یا موجبات انفساخ قرارداد توافق کنند؛ مانند تحقق این حق و یا انفساخ قرارداد در نتیجه عدم پرداخت هر یک از چک های موضوع قرارداد؛ از آنجا که ممکن است عدم انجام تعهدات در نتیجه برخی موجبات و یا به سبب برخی ادعاهای طرف مقابل باشد که مستلزم رسیدگی و احراز از سوی مرجع قضایی است، صرف اشتراط حق فسخ و یا انفساخ قرارداد در صورت عدم واریز اقساط بدون رسیدگی به دفاعیات متعهد، موجب ثبت فسخ یا انفساخ توسط سردفتر اسناد رسمی و بی نیازی از احراز قضایی نمیباشد. به همین دلیل در فرض سوال، ثبت فسخ یا انفساخ مستلزم رای مرجع صالح قضایی و یا داوری است. حکم مقرر در مواد ۲۲ و ۲۳ آیین نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ موید این دیدگاه است.