تاریخ نظریه: ۱۴۰۳/۱۰/۱۲
شماره نظریه: ۷/۱۴۰۳/۳۴۹
شماره پرونده: ۱۴۰۳-۷۵-۳۴۹ح
استعلام:
۱- با توجه به مواد ۱، ۲، ۴، و ۷ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، آیا ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۶۶ با اصلاحات و الحاقات بعدی؛ بویژه تبصره ۴ الحاقی به این ماده، نسخ ضمنی شده و قابلیت اجرا ندارد؟
۲- با توجه به قانون یادشده و پیش‌بینی سامانه ثبت الکترونیک اسناد در ماده یک و تبصره یک این ماده و سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی در ماده ۱۰ قانون، آیا دیگر تکالیف قانونی در خصوص ثبت معاملات اموال غیر منقول؛ از جمله سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور موضوع ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰ و سامانه ملی املاک و اسکان کشور موضوع ماده ۳ قانون ساماندهی بازار مسکن، مسکن و اجاره‌بها مصوب ۱۴۰۳ و سامانه الکترونیک ثبت اسناد و سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور موضوع ماده ۵ قانون اخیر‌الذکر که به عنوان تبصره ۹ ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۶۶ با اصلاحات و الحاقات بعدی الحاق شده است، نسخ شده است؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
۱- هر چند برخی احکام مندرج در ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۶۶ با اصلاحات و الحاقات بعدی؛ از جمله احکام مندرج در تبصره‌های یک، ۲ و ۳ این ماده در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ پیش‌بینی نشده است؛ اما با توجه به تصریح ماده ۱۵ قانون اخیرالذکر بر نسخ ماده ۱۸۷ قانون صدرالذکر به نحو اطلاق، در حال حاضر ماده ۱۸۷ یادشده منسوخ بوده و فاقد حیات حقوقی است.
۲- اولاً، سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ برای ثبت تمامی اعمال حقوقی راجع به اموال غیر منقول و تعهد به انجام این اعمال حقوقی به ترتیب مذکور در این ماده است که در خصوص اموال غیر منقولی که پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آن‌ها صادر می‌شود، ثبت این معاملات و تعهد راجع به آنها در سامانه یادشده از تاریخ صدور سند مالکیت (تبصره ۴ ماده یک) و نسبت به دیگر معاملات و تعهد راجع به آنها، یک سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه موضوع ماده ۱۰ این قانون (موسوم به سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی) مجری می‌باشد.
ثانیاً، نظر به این‌که به موجب ماده ۱۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ «دلالان معاملات املاک نمی‌توانند در معاملات موضوع ماده یک این قانون مبادرت به تنظیم سند عادی قرارداد نمایند» و با لحاظ آن‌که رابطه اعمال حقوقی مشمول این ماده با اعمال حقوقی که وفق ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰ باید در سامانه موضوع این قانون ثبت شوند، عموم و خصوص مطلق است، با لازم‌الاجرا شدن ثبت معاملات موضوع قانون صدرالذکر همچنان معاملات دیگری وجود
دارد که مشمول حکم الزام به ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد نیست و باید در سامانه موضوع ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰ به ثبت برسد. شایسته ذکر است وفق ذیل ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، چگونگی ارتباطات دلالان معاملات املاک؛ اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی با دفاتر اسناد رسمی مطابق آیین‌نامه اجرایی موضوع این ماده تعیین می‌شود.
ثالثاً، در ماده ۳ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب ۱۴۰۳ که به عنوان تبصره ۷ الحاقی به ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم به تصویب رسیده است، دستگاه‌های اجرایی مکلف به ارائه اطلاعات زمین، املاک، وضعیت مسکونی، معاملاتی، بهره‌برداری، انشعابات، اشتراک اینترنت و به طور کلی اطلاعات مورد نیاز املاک مالکان و ساکنان به سامانه ملی املاک و اسکان کشور شده‌اند و تمامی اشخاصی حقیقی و حقوقی نیز موظف به خوداظهاری موضوع این ماده و ماده ۵۴ مکرر این قانون از طریق سامانه ملی املاک و اسکان کشور شده‌اند.
سامانه موضوع ماده ۳ یادشده، متفاوت از سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ و ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰ بوده و برای ثبت معاملات راجع به اموال غیر منقول نبوده و صرفاً ثبت داده‌های راجع به این املاک را شامل می‌شود و اطلاعات بیشتری افزون بر خود ملک؛ از جمله راجع به انشعابات آن نیز باید به ثبت برسد و حکم ماده ۳ یادشده با مصوبات مذکور منسوخ نمی‌باشد؛ اما حکم مقرر در ماده ۵ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب ۱۴۰۳ (تبصره ۹ الحاقی به ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم) از حیث تکلیف وزارت راه و شهرسازی به تکمیل سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور (بند یک تبصره ۹) و نیز تکلیف موجران املاک مسکونی به ثبت قرارداد اجاره املاک و مستغلات در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور (چنانچه قرارداد اجاره برای مدت بیش از دو سال باشد) با راه‌اندازی سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ موضوعاً منتفی است.