تاریخ نظریه: 1403/02/16
شماره نظریه: 7/1402/982
شماره پرونده: 1402-76-982ح
استعلام:
با توجه به ماده 498 قانون مدنی که مقرر میدارد: «اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد»، خواهشمند است به پرسشهای زیر پاسخ دهید:
الف- در صورت انتقال ملک استیجاری از جانب فروشنده به عنوان موجر به شخص دیگری و متعاقباً از جانب آن شخص به شخص دیگر و عدم تعیین تکلیف بین خریدار و فروشنده در خصوص وضعیت اجاره آن ملک؛ مستاجر مکلف به پرداخت اجارهبها به موجر خود میباشد یا به منتقلالیه دوم به عنوان مالک فعلی عین مستاجره؟
ب- چنانچه در یک بند از شروط ضمن عقد اجارهنامه استنادی قید شده باشد که در صورت عدم پرداخت به موقع اقساط اجارهبها، مستاجر مکلف به پرداخت ده برابر اجارهبها به عنوان وجه التزام در حق موجر خواهد بود، آیا چنین شرط و وجه التزامی برای خریدار عین مستاجره یا منتقلالیه نهایی قابلیت استناد دارد؟
ج- چنانچه شرط و وجه التزام مذکور در ظهر اجارهنامه و بدون ذکر متعهدله صورت پذیرفته باشد و مستاجر در حال حاضر مدعی شود این وجه التزام صرفاً در برابر موجر اولیه بوده است، آیا این امر در پاسخ به پرسش قبلی موثر است؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
الف و ب- مستفاد از ماده 498 قانون مدنی، انتقال عین مستاجره به غیر، خللی به قرارداد اجاره و رابطه استیجاری طرفین وارد نمیکند و با انتقال عین مستاجره به غیر، خریدار قائممقام موجر قبلی است و رابطه استیجاری بین مستاجر و خریدار جدید برقرار است و مستاجر موظف به پرداخت اجارهبها به خریدار جدید است. به عبارت دیگر، در چنین فرضی شخص ثالثی جانشین یکی از طرفین عقد میشود و موقعیت قراردادی یکی از طرفین با تمام حقوق و تعهدات قراردادی ناشی از آن به دیگری منتقل میشود و در واقع، انتقالدهنده از رابطه حقوقی کنار رفته و انتقالگیرنده جانشین وی میشود و بر این اساس، تضمینات برقرارشده برای عقد به قوت خود باقی است و دفاعیات انتقالدهنده در برابر طرف اصلی عقد به انتقالگیرنده انتقال مییابد. همچنین در خصوص قسمت ب استعلام، چنانچه به تشخیص مرجع رسیدگیکننده خسارت پیشبینی شده گزاف تلقی شود، تصویر نظریه شماره 3090/97/07 مورخ 1398/06/11 این اداره کل، جهت بهرهبرداری به پیوست ارسال میشود.
ج- از آنجا که تفسیر قرارداد و احراز قصد طرفین با مقام قضایی رسیدگیکننده است و پرسش به کیفیت مطرح شده نشاتگرفته از ابهام در مقررات نیست، مستند به ماده 2 دستورالعمل نحوه استعلام حقوقی و پاسخ به آن در قوه قضاییه مصوب 1398/09/19، پاسخگویی به آن از وظایف این اداره کل خارج است.