نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۲/۹۴۹ مورخ ۱۴۰۳/۱۱/۲۷

تاریخ نظریه: ۱۴۰۳/۱۱/۲۷
شماره نظریه: ۷/۱۴۰۲/۹۴۹
شماره پرونده: ۱۴۰۲-۷۵/۱-۹۴۹ح
استعلام:
با توجه به این که قانون پیش فروش ساختمان در سال ۱۳۸۹ و قانون جهش تولید مسکن در سال ۱۴۰۰ تصویب شده است، خواهشمند است به پرسش های زیر پاسخ دهید:
۱- به موجب ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن، مشاورین املاک ملزم به ثبت معاملات پیش خرید و پیش فروش مسکن در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور و اخذ شناسه (کد) رهگیری بدون اخذ هزینه میباشند. از طرف دیگر ماده ۲۴ قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ مقرر میدارد: مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی توانند راساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند.
با توجه به این که در ماده ۱۸ یادشده مشاورین املاک به ثبت معاملات پیش خرید و پیش فروش مسکن ملزم شده اند و در ماده ۲۴ قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ مشاورین املاک مجاز به تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان نمی باشند، آیا بین این دو ماده قانونی، در خصوص تنظیم قرارداد پیش خرید و پیش فروش ساختمان توسط مشاورین املاک تعارض است؟
۲- در صورتی که مشاورین املاک وفق ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰، قرارداد پیش خرید و پیش فروش ساختمان را ثبت کنند، آیا مرتکب تخلف شده اند؟
۳- آیا قراردادی که بر مبنای ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰ تنظیم و ثبت میشود، دارای آثار حقوقی قرارداد رسمی است؟ در غیر این صورت، مشمول کدام مقرره قانونی است؟
۴- آیا سند عادی تنظیم شده توسط مشاورین املاک (وفق ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰) مشمول ضمانت اجرای قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ خواهد شد؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
۱- اولاً، قانونگذار در ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰ به منظور رصد و نظارت بر بازار مسکن، ثبت تمامی معاملات املاک و مستغلات؛ اعم از خرید، فروش، پیش خرید، پیش فروش، رهن، اجاره مسکن برای متعاملین و بنگاه های مشاوران املاک توسط این بنگاه ها و برای متعاملین خارج از این بنگاه ها توسط خود متعاملین در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور و اخذ شناسه رهگیری بدون پرداخت هزینه را الزامی دانسته و حکم مقرر در ماده ۲۴ قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ که مشاوران املاک را از تنظیم قرارداد پیش فروش منع و برای آن ضمانت اجرا پیش بینی کرده است، در حدود تعارض در خصوص معاملات مسکن به صورت جزئی نسخ کرده است.
ثانیاً، در حال حاضر به موجب ماده ۱۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ «دلالان معاملات املاک نمی توانند در معاملات موضوع ماده یک این قانون مبادرت به تنظیم سند عادی قرارداد نمایند»؛ با لحاظ هم پوشانی برخی اعمال حقوقی مشمول این ماده با اعمال حقوقی که وفق ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰ باید در سامانه موضوع این قانون ثبت شوند، معاملاتی که مشمول ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ نباشد، باید در سامانه موضوع ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰ به ثبت برسد.
ثالثاً، در ماده ۳ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مصوب ۱۴۰۳ که به عنوان تبصره ۷ الحاقی به ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات های مستقیم مصوب ۱۳۶۶ با اصلاحات و الحاقات بعدی به تصویب رسیده است، دستگاه های اجرایی مکلف به ارائه اطلاعات زمین، املاک، وضعیت مسکونی، معاملاتی، بهره برداری، انشعابات، اشتراک اینترنت و به طور کلی اطلاعات مورد نیاز املاک مالکان و ساکنان به سامانه ملی املاک و اسکان کشور شده اند و تمامی اشخاصی حقیقی و حقوقی نیز موظف به خوداظهاری موضوع این ماده و ماده ۵۴ مکرر این قانون از طریق سامانه ملی املاک و اسکان کشور شده اند.
سامانه موضوع ماده ۳ یادشده، متفاوت از سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ و ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰ بوده و برای ثبت معاملات راجع به اموال غیر منقول نبوده و صرفاً ثبت داده های راجع به این املاک را شامل میشود و اطلاعات بیشتری افزون بر خود ملک؛ از جمله راجع به انشعابات آن نیز باید به ثبت برسد و حکم ماده ۳ یادشده با مصوبات مذکور منسوخ نمیباشد؛ اما حکم مقرر در ماده ۵ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مصوب ۱۴۰۳ (تبصره ۹ الحاقی به ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات های مستقیم مصوب ۱۳۶۶ با اصلاحات و الحاقات بعدی) از حیث تکلیف وزارت راه و شهرسازی به تکمیل سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور (بند یک تبصره ۹) و نیز تکلیف موجران املاک مسکونی به ثبت قرارداد اجاره املاک و مستغلات در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور (چنانچه قرارداد اجاره برای مدت بیش از دو سال باشد) با راه اندازی سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ موضوعاً منتفی است.
۲- با توجه به موارد مطروحه در بند یک، پاسخ به این پرسش روشن است.
۳- با لحاظ توضیحات پیش گفته، هر چند قانونگذار به موجب ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰ مشاوران املاک را ملزم کرده است معاملات منعقده را در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور موسوم به سامانه خودنویس به ثبت برسانند؛ اما این امر وصف رسمی به معاملات ثبت شده در این سامانه نمی دهد.
۴- با عنایت به پاسخ ارائه شده در بند یک، سند عادی تنظیم شده توسط مشاوران املاک و بنگاه های معاملات ملکی که در اجرای ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰ در سامانه درج میشود، از ضمانت اجرای مذکور در ماده ۲۴ قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ با اصلاحات بعدی خارج است.