نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۱/۴۲ مورخ ۱۴۰۱/۰۵/۲۳

تاریخ نظریه: ۱۴۰۱/۰۵/۲۳
شماره نظریه: ۷/۱۴۰۱/۴۲
شماره پرونده: ۱۴۰۱-۷۶-۴۲ ح
استعلام:
خواهان قرار تامین خواسته، توقیف وجه خوانده نزد موجر (مبلغ پرداختی به عنوان رهن منزل استیجاری) را درخواست کرده و اجرای احکام مبادرت به توقیف این وجه نزد ثالث (موجر) نموده است. پس از صدور اجراییه بابت قرار صادره، خواهان اخذ مبلغ مذکور از موجر را درخواست کرده و در مقابل موجر اظهار میدارد بابت اجاره بهای معوقه و ورود خسارت به منزل استیجاری، ابتدا میبایست مطالبات وی پرداخت شود. موجر در این خصوص در شورای حل اختلاف طرح دعوا کرده و تحصیل رای نموده است. با عنایت به مراتب یادشده، خواهشمند است به پرسش های زیر پاسخ دهید:
۱- در عقد اجاره، از منظر شرع و قانون، وجه پرداختی توسط مستاجر به موجر چه ماهیتی دارد؟
۲- آیا مبلغ (رهن) نزد موجر به عنوان جبران اجاره بهای معوقه است؟
۳- در فرض سوال و بابت اخذ وجه، موجر مقدم است یا خواهان (محکوم له)؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
۱- ماهیت حقوقی وجهی که از سوی مستاجر در ابتدای قرارداد اجاره به موجر پرداخت میشود، بر حسب اراده طرفین و توافق صورت گرفته متفاوت است و همان گونه که در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ آمده است، این مبلغ ممکن است به عنوان ودیعه، تضمین و یا قرض الحسنه و نظایر آن از مستاجر دریافت شده باشد و تعیین ماهیت آن حسب مورد بر عهده مرجع رسیدگی کننده است.
۲ و۳- اولاً، با عنایت به بند «ز» ماده ۲۴ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی مصوب ۱۳۹۴، مبلغی که در ضمن عقد اجاره به موجر پرداخت میشود، مشروط بر این که پرداخت اجاره بها بدون آن موجب عسر و حرج شود و عین مستاجره مورد نیاز مدیون بوده و بالاتر از شأن او نباشد، در زمره مستثنیات دین است و در این صورت توقیف آن جایز نیست.
ثانیاً، در فرض سوال، رد تمام یا بخشی از مبلغ از سوی موجر به مستاجر فرع بر آن است که در زمان تخلیه با لحاظ وقوع یا عدم وقوع تهاتر بین مطالبات موجر و مستاجر نسبت به یکدیگر نشأت گرفته از قرارداد اجاره فی مابین مورد محاسبه قرار گیرد و صرفاً مبلغی قابلیت وصول از ناحیه توقیف کننده ثالث دارد که متعاقب این محاسبه موجر مکلف به رد آن به مستاجر باشد.