نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۱/۴۱۱ مورخ ۱۴۰۱/۰۷/۱۹

تاریخ نظریه: ۱۴۰۱/۰۷/۱۹
شماره نظریه: ۷/۱۴۰۱/۴۱۱
شماره پرونده: ۱۴۰۱-۲۹/۱-۴۱۱ ح
استعلام:
نظر به این که به صراحت ماده ۲۱ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، در فرض لزوم انجام تغییرات اساسی در مورد اجاره، مستاجر صرفاً میتواند مخارج آن را تا حداکثر معادل شش ماه اجاره بها به حساب موجر بگذارد و از سوی دیگر با لحاظ ناچیز بودن اجرت المسمی در قرارداد های اجاره و تورم موجود در هزینه های لازم برای انجام تعمیرات، این پرسش مطرح میشود که آیا محاکم محق به انجام کارشناسی (در مرحله دادرسی و یا مرحله اجرای احکام با اعمال ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶) برای به روزرسانی هزینه های مربوط به تعمیرات اساسی و اخذ آن از موجر هستند یا ملزم به همان مبلغ حداکثر اجاره بهای مندرج در ماده ۲۱ صدرالذکر میباشند؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
حکم مقرر در ماده ۲۱ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ حکمی خاص و آمره است. قانون گذار در این ماده به منظور رفع ضرر از مستاجر به سبب عدم انجام تعمیرات کلی مورد اجاره توسط موجر برای مستاجر حق فسخ اجاره را پیش بینی کرده است و در صورت عدم استفاده از این حق، مستاجر صرفاً میتواند مخارج تعمیرات کلی را حداکثر تا معادل شش ماه اجاره بها به حساب موجر بگذارد؛ بر این اساس مستاجر نمی تواند به استناد حکم کلی ماده ۴۸۶ قانون مدنی، اعمال ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ و الزام موجر به انجام تعمیرات و یا انجام تعمیرات توسط خود و اخذ هزینه های مازاد بر معادل شش ماه اجاره بها از موجر را خواستار شود و دعوای مستاجر در این خصوص محکوم به رد است.