نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۱/۴۰۵ مورخ ۱۴۰۱/۱۰/۰۳

تاریخ نظریه: ۱۴۰۱/۱۰/۰۳
شماره نظریه: ۷/۱۴۰۱/۴۰۵
شماره پرونده: ۱۴۰۱-۲۹/۱-۴۰۵ ح
استعلام:
۱- آیا مستاجر (که مالک منافع ملک است) میتواند علیه تصرف غیر قانونی متصرف دعوای خلع ید مطرح کند؟
۲- آیا بین مستأجری که دارای حق سرقفلی بوده و رابطه قراردادی وی مشمول قانون روابط موجر و مستاجر است، با قراردادی که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ است، تفاوتی وجود دارد؟
۳- در صورت مثبت بودن پاسخ، آیا قرارداد اجاره باید رسمی باشد یا آن که در صورت عادی بودن قرارداد، خواهان باید اثبات عقد اجاره یا اثبات حق سرقفلی را نیز خواستار شود؟ ارکان این دعوا، کدام است؟
۴- در صورت منفی بودن پاسخ، ذی حق چگونه و با چه خواسته ای میتواند حقوق خود را استیفا و به محاکم دادگستری که مرجع تظلم خواهی هستند، مراجعه کند؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
۱- با توجه به مواد ۴۸۸ و ۴۸۹ قانون مدنی و ماده ۳۰۸ همان قانون، اگر ثالثی مورد اجاره را از ید مستاجر که مالک منافع مورد اجاره است، خارج و عدواناً تصرف کند، وی میتواند علیه متصرف دعوای خلع ید غاصبانه مطرح کند؛ بنابراین در فرض سوال با احراز رابطه استیجاری و مالکیت خواهان بر منافع عین مستاجره، مرجع قضایی مجاز به رسیدگی میباشد.
۲- در فرض مذکور بین مستأجری که وفق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت است و مستاجر مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ تفاوتی نیست و ملاک، احراز مالکیت خواهان بر منافع ملک است.
۳- با عنایت به ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور مصوب ۱۳۹۵، در فرض سوال وجود قرارداد اجاره رسمی، شرط استماع دعوای مستاجر نمیباشد.
۴- با توجه به پاسخ بندهای قبلی، پاسخ به این سوال منتفی است