نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۱/۱۳۵۷ مورخ ۱۴۰۲/۰۱/۲۹

تاریخ نظریه: ۱۴۰۲/۰۱/۲۹
شماره نظریه: ۷/۱۴۰۱/۱۳۵۷
شماره پرونده: ۱۴۰۱-۱۱۵-۱۳۵۷ح
استعلام:
حق کسب یا پیشه یا تجارت و سرقفلی دو حق مختلف و دارای جایگاه قانونی متفاوتند و حق نخست در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ به عنوان پدیده حمایتی مستاجر مصوب گردیده و حسب مورد تمام یا نصف آن در نتیجه تخلف مستاجر و دعوای موجر و به حکم دادگاه زایل میشود. در بسیاری از قرارداد های اجاره ای که مشمول قانون یادشده است، مستاجر بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی سرقفلی عرفی که حدود هشتاد درصد ارزش ریالی تجاری مساحت داخلی تجاری است را به صورت مبایعه نامه خریداری می کند؛ این در حالی است که گاهی حق مستاجر متخلف بر سرقفلی که به صورت مبلغ پرداخت شده در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ و شرع جایگاه قانونی خود را یافته است، به دلیل مزج دو حق و خلط موضوع و عدم شناخت در نحوه ارزیابی حق کسب یا پیشه یا تجارت ساقط میشود؛ در حالی که در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ موضوع سرقفلی مطرح نبوده و تخلفات برشمرده شده در این قانون صرفاً حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را تحت الشعاع قرار میدهد و موجبی برای زایل شدن حق سرقفلی مستاجر که عرفاً و قانوناً خریداری کرده است، وجود ندارد و در صورت تخلف مستاجر سقوط حق کسب یا پیشه یا تجارت و ابقای سرقفلی او منطبق بر قانون و عدالت است؛ اما احکام صادره مبنی بر سقوط هر دو حق، منجر به تضییع حق مستاجرین بسیاری شده است. بنا به مراتب یادشده، خواهشمند است در خصوص رویه محاکم در رای زایل شدن همزمان حق مستاجر بر تمام یا نیمی از حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر و سرقفلی وی اعلام نظر فرمایید.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ حق سرقفلی پیش بینی نشده است و آنچه در این قانون آمده است، حق کسب یا پیشه یا تجارت است؛ بنابراین، چنانچه مستاجر در زمان انعقاد قرارداد اجاره مشمول قانون یادشده، مبلغی تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد، این مبلغ مستقل از حق کسب یا پیشه یا تجارت قابل مطالبه نیست و کارشناس هنگام تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت مبلغ مزبور را نیز لحاظ می کند و در مواردی که برابر تبصره یک ماده ۱۹ قانون مزبور، نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت حسب مورد به مستاجر یا متصرف تعلق میگیرد، نیز موضوع تفاوتی نمی کند و نصف مبلغ کل تعیین شده به عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت در قبال تخلیه مورد حکم قرار میگیرد.